В помощь собственникам жилья-II

Юридический отдел Управления жилищным фондом Администрации Пскова продолжает рубрику "ТСЖ – почему его надо выбрать сегодня"

Стоит ли заниматься организацией товарищества собственников жилья (ТСЖ) в многоквартирном доме?

Такие вопросы наиболее часто задают наши читатели. Это говорит о том, что к гражданам приходит понимание неизбежности выбора способа управления многоквартирным домом. Благодаря новому жилищному кодексу жильцы сами смогут распоряжаться своими деньгами, контролировать расходы на ремонт и управлять своим домом. Такие полномочия появляются у товарищества собственников жилья.

На сегодняшний день управление жилыми зданиями с помощью ТСЖ является перспективным направлением развития реформы ЖКХ. ТСЖ позволяют улучшить качество работы ЖКХ, повернув его лицом к непосредственным потребителям услуг, и предоставляют большое количество новых возможностей и выгод собственникам квартир. Тем не менее, сегодня они остаются неразвитой сферой ЖКХ. Одна из причин этого - отсутствие у населения достаточной информации о данной форме управления и сложившиеся негативные стереотипы в отношении системы ЖКХ в целом.

При создании товариществ собственников жилья (ТСЖ) собственники квартир, организуя товарищество, вступают в долевое владение всем домом. Это означает, что решение всех вопросов, связанных с содержанием дома, берут на себя жильцы — владельцы квартир. Основные вопросы, например, утверждение годового бюджета, установление размера обязательных платежей и взносов, принятие решений о сдаче в аренду общего имущества рассматриваются на общем собрании жильцов, которое проводится один раз в год. Всё остальное время решением вопросов занимается выбранное жильцами правление и председатель, которые являются представителями мнения собственников. Председатель правления заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг, осуществляет сбор платежей за ЖКУ, следит за состоянием дома.

Всё содержание дома оплачивается за счёт жильцов, которые совместно определяют бюджет дома. Принцип жилищного самоуправления заключается в том, что собственники квартир, организуя товарищество, вступают в долевое владение всем домом, т. е. решение всех вопросов, связанных с содержанием дома, берут на себя сами жильцы. Таким образом, устанавливается связь жителя со своим домом. Сами жильцы теперь смогут определить, какое именно соотношение в цене и качестве коммунальных услуг для них является оптимальным, а также контролировать, куда расходуются деньги, поступающие от коммунальных платежей.

Дом - есть хозяйственный объект, у которого должен быть собственник, ответственный за состояние своего имущества. Состояние и доходность собственности в первую очередь зависит от того, насколько эффективно собственник будет управлять, владеть и распоряжаться своим имуществом. Конечно, владение своей собственностью подразумевает и ответственное отношение собственников к своему дому, т. е. социальную активность жильцов.

Чем эффективнее организована работа ТСЖ, тем больше выгод от его создания и деятельности в итоге получат сами жители-владельцы квартир.

ТСЖ как форма управления многоквартирным домом имеет целый ряд преимуществ:

- Все платежи жильцов будут аккумулироваться на расчётном счёте образованного товарищества, и, соответственно, расходоваться только на эксплуатацию и содержание конкретного дома

- Собственники жилых помещений самостоятельно решают, каким способом управлять своим домом: собственными силами (правлением, общим собранием) или силами специалистов - профессионалов (управляющим, управляющей компанией)

- В случае выбора управления своим домом через управляющую компанию, ТСЖ заключает договор с ней на определенный перечень услуг и контролирует их качество по ежемесячным актам приёмки. Если качество предоставляемых услуг управляющей компанией не будет удовлетворять требованиям жильцов (некачественная уборка территории, лестниц, несвоевременное выполнение аварийных работ), ТСЖ может расторгнуть договор с ней и заключить договор с другой управляющей компанией

- ТСЖ само планирует ремонтные работы в своём доме, определяет их первоочерёдность. План работ и смету расходов на год утверждает на общем собрании членов ТСЖ. Имеет право привлекать подрядные организации для выполнения каких-либо ремонтных работ по договору и так же контролировать их качество

- Любой участник ТСЖ имеет право осуществлять контроль за расходованием средств товарищества, получаемых от платежей граждан и дотаций на содержание жилого дома. В ТСЖ действует ревизионная комиссия

- У ТСЖ появляется возможность иметь дополнительные доходы от сдачи в аренду нежилых помещений (технический этаж, подвал) и земельного участка, доходы от предоставления дополнительных услуг жильцам

- На ТСЖ распространяются все льготы, дотации, средства на капитальный ремонт, предоставляемые государством

- .Жильцы ТСЖ могут сами устанавливать размер тарифов. Они могут быть как ниже, так и выше чем в управляющих компаниях

- В ТСЖ создаются условия к экономному расходованию воды, тепла, электроэнергии за счёт установки приборов учёта

- В ТСЖ создаются условия бережного отношения к местам общего пользования, в связи с тем, что жильцы знают, что именно им придётся платить за ремонт. Как следствие повышается рыночная стоимость квартир, находящихся в ТСЖ, появляется возможность снижения затрат на содержание и текущий ремонт, что позволяет снижать ежемесячные платежи

- Участвуя в управлении собственным домом, жильцы сами определяют, какое именно соотношение в цене и качестве коммунальных услуг для них является оптимальным. Управляющей организации порой не под силу контролировать качество предоставляемых коммунальных и ремонтных услуг в каждом доме

- Управляющая организация сама заинтересована в контакте с ТСЖ. Компании трудно согласовать планы работы с каждым отдельным жителем. Наличие органа общественного самоуправления в лице ТСЖ существенно облегчает общение управленцев и собственников жилья. Члены ТСЖ от такого сотрудничества только выигрывают. Они не теряют своего влияния, а наоборот получают дополнительный инструмент управления. ТСЖ следит за деятельностью компании, что делает обслуживание домов более качественным

- У ТСЖ появится возможность воздействия на должников по квартплате через предупреждения и суд, так как ТСЖ - юридическое лицо

- Для выполнения различных работ по содержанию, ремонту, обслуживанию жилого дома товариществом могут привлекаться на договорных условиях жители этого же дома, то есть решается вопрос о возможности дополнительного заработка, а у должников появится возможность отработать долг по платежам

- У ТСЖ есть право самоликвидироваться по решению общего собрания. Кроме того, закон предлагает изменять способ управления в любое время по решению домовладельцев

- Все жильцы дома (владельцы квартир, наниматели), арендаторы жилых и нежилых помещений, владельцы нежилых помещений подчиняются решению общего собрания членов ТСЖ, принимают участие в расходах на содержание и текущий ремонт мест общего пользования

- Объединение собственников в товарищество служит улучшению микроклимата в доме, так как люди, участвуя в собраниях, обсуждая важные стороны деятельности товарищества, лучше узнают друг друга, приучаются действовать сообща в общих интересах, и тем самым создают благоприятную атмосферу в доме для совместного проживания.

Если при создании ТСЖ собственники самостоятельно не смогут добиться грамотного управления, то они вправе:

- выбрать себе управляющую организацию, которая и будет осуществлять эксплуатацию и управление домом

- контролировать эксплуатирующую компанию

- требовать отчёт о потраченных средствах

- следить за качеством оказываемых услуг

- и в случае неудовлетворительной работы той или иной организации поменять её.

Все плюсы создания ТСЖ сводятся к реализации возможности коллективно самим жильцам поддерживать достойное состояние жилого дома и условия проживания в нём. Минусы определяются степенью зависимости успеха в начинании от так называемого "человеческого фактора", то есть от нас самих. Однако следует наконец осознать, что жить лучше мы станем тогда, когда перестанем ощущать неуверенность в себе и бояться пользоваться предоставленными нам законом правами.

В следующих публикациях мы постараемся ответить на вопросы горожан, поступившие в Управление жилищным фондом, а также разъяснить основные положения по деятельности ТСЖ. Письма с вопросами по организации и деятельности ТСЖ можно отправлять на электронный почтовый ящик юридического отдела Управления жилищным фондом администрации города Пскова ugfpskov@yandex.ru или позвонить по тел. 62-25-11.