Новый Жилищный кодекс: управляем домом сами, ремонтируем сами, сносим сами…

1 марта вступил в силу новый Жилищный кодекс РФ. Поздравим друг друга или выразим соболезнования? Вопрос, естественно, риторический - у нас любая реформа «о двух концах». О чем мы и побеседовали с председателем правления товарищества собственников жилья (ТСЖ) «Юбилейная, 89 А» Андреем Тарасовым.

- Андрей Владимирович, о новой редакции кодекса россияне, мягко говоря, были наслышаны, а с первым днем весны еще и начитаны. Основные комментарии по ЖК связаны с новым порядком формирования очереди на жилье, ипотекой, жилищным рынком. Расскажите, пожалуйста, поподробнее о некоторых конкретных тонкостях нового законодательства – ведь все мы либо собственники жилья, либо его наниматели…

- Самый положительный момент нового Жилищного кодекса в том, что он вобрал в себя, унифицировал все документы по жилищному законодательству. Отметим, что вместе с Жилищным кодексом принят еще и закон о введении его в действие. И он ликвидирует многие ранее существовавшие нормативные акты. Например, федеральный закон «Об основах федеральной жилищной политики».

К отрицательным моментам сразу отнесем тот факт, что в соответствии с новым кодексом и в связи с ликвидацией этого ФЗ уходит многое - в том числе, невозможность изменять тарифы на содержание жилья более одного раза в год. С 1 марта 2005 года это можно будет делать.

Из наиболее же отрицательных моментов, связанных с отменой закона «Об основах федеральной жилищной политики» следует отметить, что капитальный ремонт жилого фонда перекладывается на плечи собственников. Если ранее (в отмененном ФЗ) было прописано, что государство компенсирует расходы, связанные с проведением капитального ремонта, то сейчас эта статья ушла . И теперь в подпункте 2 статьи 154 нового кодекса мы читаем, что в плату за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника жилого помещения в многоквартирном доме включена плата за содержание и ремонт жилого помещения, за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, за содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме. И при этом государство, скинув капремонт, достаточно цинично вводит право органов местного самоуправления финансировать капремонт жилых домов всех форм собственности. А в статье 165 читаем, что в целях создания условий для управления многоквартирными домами органы местного самоуправления могут предоставлять управляющим организациям бюджетные средства на капитальные ремонт многоквартирных домов. То есть могут и не предоставлять? Но дело опять же в другом: государство-то где? Где субъекты? Государство вообще освободило себя от этой задачи!

И с 1 марта надо будет вводить плату за капремонт (по предложению управляющей компании), обязанность по расходам на капремонт распространяется на всех в этом доме с момента возникновения права собственности на помещение. Если собственники помещения не приняли решения об установлении размера на содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органами местного самоуправления. Кстати, обязанность по сносу аварийного жилого дома также ложится на плечи его собственника.

- «Управляющая компания» - это что за компания?

- С новым ЖК вводится и новая система управления жилым фондом, которая должна привести к мощному развитию конкуренции на рынке жилищно-коммунальных услуг. В отличие от ранее действующего законодательства, теперь жильцы вправе принять решение об управлении жилищным фондом самостоятельно: либо передать его управляющей организации, либо создать товарищество собственников жилья. Ранее было ограничение, заключавшееся в том, что самостоятельно можно было обслуживать дом с количеством собственников не более четырех, сейчас оно ушло. В течение года каждый дом будет обязан выбрать форму жилищного самоуправления. В случае если не выберет, муниципалитет будет проводить открытый конкурс на право управления домом (конкуренция, конечно, момент положительный).

Под понятие управляющей компании попадает любая организация, которая имеет право заниматься данной деятельностью. Причем в нашем законодательстве ограничений на сей счет нет, то есть лицензированию эта деятельность не подлежит. И любая коммерческая организация имеет право заниматься обслуживанием дома, если захочет. И некоммерческая организация тоже, если данный вид деятельности прописан у нее в уставе. ТСЖ – именно такая некоммерческая организация.

При самостоятельной форме управления коммунальные предприятия обязаны будут заключать индивидуальные договора с каждым собственником дома, что является положительным для жильцов и отрицательным для коммунальных организации. Потому что, например, на коммунальное освещение договора будут заключаться, исходя из площади, которую жилец занимает в доме. То есть по счетчику вы будете обязаны платить за коммунальное освещение только свою долю, а если дом 100-квартирный? И кто-то не платит свою «одну сотую»? Это, конечно, мрак для коммунальщиков.

Я бы здесь еще один из недостатков жилищного кодекса отметил: в нем опять используется понятие «коммунальные услуги», хотя Гражданский кодекс определил снабжение водой, электроэнергией, теплом через присоединенную сеть как продажу товаров. То есть в законодательстве возникает такая вот путаница, хотя Жилищный кодекс в части относительно оказания услуг должен был бы руководствоваться нормами гражданского законодательства.

- Много вопросов традиционно возникает при переводе жилого фонда в нежилой. У нас в Псковской гордуме много было копий сломано по этому поводу – с депутатскими постановлениями, последующими прокурорскими протестами на них, мытарствами предпринимателей и кучей заявлений в компетентные органы жильцов, которые боятся присутствия на первых этажах своего дома магазинов и кафе. Что по этому поводу говорит новый кодекс?

- Гарантирует очень сильное послабление при переводе из жилого фонда в нежилой. Теперь на перевод не требуется абсолютно никакого согласия лиц, которые также проживают в данном доме. Существует четкий перечень документов (в основном технического характера) и если есть возможность перепланировки помещения и возможность оборудования отдельного входа, то никаких ограничений на перевод его в нежилое не будет. Более того - появляется возможность переводить в нежилой фонд помещения, располагающееся на втором и выше этаже - в случае, если этажом ниже, помещение также находится в нежилом фонде. Теперь из домов можно будет делать универмаги и универсамы: первый-второй этаж выкупить и сделать! Это положительный момент? Думаю, что не очень...

- А с перепланировкой теперь как быть?

- В новом ЖК четко прописано что такое переоборудование и перепланировка. И в случае, если человек незаконно перепланирует или переоборудует помещение, на основании решения суда это помещение можно продать с публичных торгов с обязанностью нового владельца привести его в надлежащее состояние.

- Новое жилищное законодательство касается грядущей реформы ЖКХ в части оплаты коммунальных услуг?

- Оно начинает нас к ней готовить. Напомню, что сейчас для льготников сохраняется право на 50–процентную скидку по оплате жилищно-коммунальных услуг. Но в новом кодексе появилась статья, по которой они уже могут получать субсидии и компенсации расходов на их оплату в объеме 100 %. Кстати, очень интересен пункт 5 статьи 156: постановление о размере платы за пользование жилым помещением, платы за наем не должно приводить к возникновению у нанимателя жилого помещения права на субсидию на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Как это комментировать – я даже пока не знаю.

- Ужесточены ли меры борьбы с неплательщиками квартплаты, должниками за оплату жилищно-коммунальных услуг? Телевидение достаточно напугало репортажами о выселениях из квартир за долги…

- Этот вопрос в новом ЖК проработан более детально – следует ознакомиться с тремя статьями: 90, 91 и 85. В качестве ответственности за неоплату ЖКУ и квартплату установлены только пени – 1/300 от ставки рефинансирования Центробанка в день. Статьи, по которой собственник может быть выселен за неуплату, конечно, нет.

А вот расторжение договора по требованию наймодателя возможно – оно производится в судебном порядке в случае не внесения нанимателем платы за жилое помещение, ЖКУ в течение более 6 месяцев, в случае разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами за действия которых он отвечает. Систематическое нарушение прав, законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении, тоже может стать поводом к судебному разбирательству по расторжению договора, так же как и использование жилого помещения не по назначению.

Выселение граждан из помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке. Выселить можно с предоставлением других благоустроенных помещений по договору социального найма (в случае, если дом подлежит сносу, если помещение подлежит переводу в нежилое, если жилое помещение признано непригодным для проживания в результате проведения капремонта или реконструкции), предоставления других помещений по договору соцнайма, без предоставления других помещений. Например, без предоставления жилого помещения могут быть выселены граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание с детьми признано невозможным.

А еще за невнесение оплаты могут выселить в общежитие. Кстати, в новом жилищном законодательстве четко прописано, что такое специализированный жилищный фонд, определен статус общежития, и как там происходит осуществление жилищных прав. На самом деле это был большой пробел прежнего законодательства, очень хорошо, что он восполнен.

- У наймодателя вообще сохраняются какие-то обязанности по поддержанию жилого фонда в нормальном состоянии?

- Если объяснять популярно, то можно стребовать с наймодателя деньги за ремонт жилья. Это статья 66 ЖК - она позволяет нанимателю жилого помещения привести в порядок помещение, а с наймодателя взыскать денежные средства. Можно также через суд обязать его (наймодателя) привести помещение в надлежащее состояние, либо уменьшить стоимость оплаты. Это очень существенно, в любом городе найдется жилье в таком состоянии, что…  В Пскове, например, Труда, 9: там не только платить не за что - там жильцам доплачивать должны за моральный вред.

- Кого можно к себе прописать, кого нельзя – новый кодекс оговаривает?

- Есть ограничение по вселению: как и раньше, наймодатель может запретить гражданам вселяться в том случае, если после их вселения общая площадь на одного человека составит менее учетной нормы. Наниматель вправе вселить по договору своих родственников (супругу, детей, родителей), в том числе временно отсутствующих. На вселение к родителям несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи.

- Чем еще можно порадовать собственников жилья?

- При приобретении права на жилплощадь у людей теперь в автоматическом порядке возникает право на долевую собственность на земельный участок, расположенный рядом с жилым домом. Но это может привести к возможности с 1 марта 2005 года взимать земельный налог с лиц, которые проживают в многоквартирных домах. То есть ранее можно было земельный налог взимать, если имелось право собственности на земельный участок, а с 1 марта можно будет взимать, если есть право собственности на квартиру. Правда, для этого органы местного самоуправления должны у каждого дома сформировать площадь земельного участка. Если земельный участок у дома сформирован, то у налоговой инспекции есть законные основания для взимания земельного налога – без регистрации права собственности на землю, так как она будет возникать в силу закона.

Можно добавить еще несколько замечаний – не в целях порадовать, а чтобы проинформировать. Например, из жилищного законодательства вообще уходят «ругательные слова» - например, кондоминиум, вместо него будет использоваться понятие общего имущества. С 1 января 2007 года также ликвидируются жилищно-строительные кооперативы. Они будут преобразованы либо в ТСЖ, либо ликвидированы до этого срока.

Записала Елена Ширяева,

Псковское агентство информации.