Управление жильем: договор – не приговор…
Срок выбора способа управлением многоквартирным домами продлен до 1 января 2007 года. Вместо того, чтобы вздохнуть с облегчением и притормозить разъяснительную работу среди граждан еще на полгодика, администрация города Пскова с начала 2006 года проявляет в этом направлении похвальную активность. Так, 31 января в комитете городского хозяйства администрации Пскова прошел круглый стол по теме “Договорные отношения при управлении многоквартирными домами и взаимодействие с органами местной власти”. В нем приняли участие заместитель председателя комитета Леонид Мельников, заместитель начальника Управления генерального заказчика Анатолий Красненков, заместитель заведующего нормативно-правовым отделом комитета Елена Страутман, управляющий МП «Управление микрорайоном № 9» Сергей Бибиков, управляющий МП «Управление микрорайоном № 12» Дмитрий Таратынов.
Заявленная тема особенно актуальна для собственников жилья, а в Пскове около 60 % всего жилого фонда города находится в собственности физических и юридических лиц. Это 2 млн. 605 тыс. кв. м.. Общая площадь жилищного фонда в Пскове составляет порядка 4 млн. 207 тыс. кв. м. жилья, из них – площадь муниципального жилищного фонда - 1 млн. 446 тыс. кв. м., площадь государственного жилищного фонда - 155 тыс. кв. метров жилья.
Один из участников круглого стола - заместитель председателя комитета городского хозяйства Леонид Мельников сразу отметил те факторы, которые остаются существенным препятствием в формировании рыночных отношений в ЖКХ города: наличие большого количества льготников, дисбаланс в финансировании компенсации социальных льгот и субсидий, которые утверждены на государственном уровне, но не дофинансированы, неплатежеспособность отдельных категорий населения, ведение расчетов населения по нормативам потребления (кроме жителей, у которых установлены учетные приборы), значительный износ жилищного фонда города. Еще один мощный «сдерживатель» – это задержка подготовки нормативно-правовых актов по реализации положений ЖК, относящихся к компетенции федеральных органов государственной власти. Сегодня правительством не приняты такие особо важные постановления, как правила предоставления коммунальных услуг, правила содержания общего имущества многоквартирного дома, правила пользования жилыми помещениями многоквартирных домов.
Выбирать все равно придется
Тем не менее, Жилищным Кодексом РФ собственникам жилья предоставлены широкие права не только по выбору способа управления многоквартирным домом, но и по отбору организаций, осуществляющих управления многоквартирными домами, и по установлению размеров платы на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. В многоквартирном доме пересекаются интересы как нанимателей, так и собственников, а управление должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия для проживающих в этом доме граждан и предоставление им коммунальных услуг. Однако, именно собственники помещений (не наниматели!) должны выбрать только один из способов управления этим домом.
Леонид Мельников напомнил, что существуют три способа управления многоквартирными домами: это управление непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом, либо специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений дома. Причем он может быть изменен в любое время на основании решения этого собрания. Решение собрания о выборе способа управления многоквартирным домом является обязательным для всех собственников дома, даже если они в этом собрании участия не приняли, а также для нанимателей помещения.
Тут хотелось бы подчеркнуть, что выбирать несмотря ни на что, придется! Если собственники помещений до 1 января 2007 года не определятся с выбором способа управления, либо не реализуют своё право выбора, то орган местного самоуправления будет проводить открытый конкурс по выбору управляющей организации. Если орган местного самоуправления будет бездействовать, то любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться как в муниципалитет, так и в суд с тем, чтобы муниципальное образование провело конкурс и определило на его основе управляющую организацию. Анатолий Красненков дополнил коллегу: если к 1 января 2007 года собственники так и не определятся, то муниципалитет на основании открытого конкурса, конечно, выберет для них управляющую компанию на год, но по прошествию этого года, собственники уже будут обязаны выбрать форму управления. Отметим, что многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Как и о чем договариваться?
Что касается договора на управление: договор управления заключается в письменной форме, но существует в единственном экземпляре. Подписывают договор председатель собрания и секретарь собрания, которые собранием выбраны. И к этому договору обязательно должен быть приложен список жильцов, проживающих в этом доме, и протокол собрания по выбору правления. Каждый собственник договор не подписывает, но утверждает его общее собрание жильцов. Копия договора может по постановлению собрания раздаваться гражданам.
В договоре управления обязательно должны быть указаны следующие условия: состав общего имущества многоквартирного жилого дома; перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме; перечень коммунальных услуг, которые должна предоставлять управляющая организация, либо оказывать содействие в их предоставлении; порядок определения размеров платы за содержание и ремонт жилого помещения и размер оплаты за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы. Еще существенный момент: должен быть определен порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией обязательств по договору управления. На сегодня возможность контроля в наших отношениях с организациями, которые оказывают услуги по техническому обслуживанию, практически не предусмотрена. Отсутствие в договоре вышеперечисленных условий может являться основанием для признания его ничтожным или недействующим. Еще раз подчеркнем: условия договора многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещения.
Договор может заключаться на период от одного года до пяти лет. По истечению срока действия договора при отсутствии заявления хотя бы одной из сторон о прекращении данного договора, договор будет считаться продленным на такой же период и на таких же условиях. Изменения договора осуществляются в порядке, установленном в жилищном и гражданском законодательстве. Еще одно значимое отличие от нынешних условий в том, что, если иного не установлено договором управления, то управляющая организация в первом квартале последующего года должна представлять отчет собственникам о выполнении договора управления за предыдущий год.
Добавим, что администрацией города Пскова разработаны методические рекомендации по подготовке и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме. Эти рекомендации представляют собой краткую выжимку из положений ЖК, которые должны помочь собственникам помещений. Со всем нюансами проведения собрания можно ознакомиться по приведенной ссылке. Но сразу заметим, что кворум собрания, который необходим для принятия решения о способе управления согласно ЖК достигается 50 % голосов собравшихся, то есть 26-27 % собственников могут решить, каким способом управлять домом. Но для того, чтобы само собрание было правомочно нужно собрать более 50 % собственников помещений.
Если задача кажется невыполнимой, то можно обратить внимание на такой способ принятия решения, как заочное голосование. То есть активно-инициативная группа раздает всем собственникам анкеты, а потом их собирает.
Еще одно напоминание: в собрании принимают участие только собственники помещений. Наниматели квартир не имеют права голоса, за них будет говорить муниципалитет – в той доле, которую составляет муниципальное жилое помещение в данном доме. Доля муниципалитетов будет учитываться на каждом собрании в каждом многоквартирном доме.
По существу формы
Что касается формы управления, то больше всего вопросов задается по форме непосредственного управления домом собственниками помещений. Как отметил заместитель начальника Управления генерального заказчика Анатолий Красненков, она достаточно слабо расписана в ЖК, комментарии к нему тоже не дают подробного описания. Но четко сказано, что на общем собрании можно выбрать либо доверенное лицо и подписать доверенность на то, что оно имеет право заключать договора непосредственно с юридическими лицами, либо каждый собственник сам заключает договоры на предоставление коммунальных услуг непосредственно для своей квартиры: с теплосетями, с водоканалом, газоснабжающей организацией, с электроснабжающей организацией. Городские чиновники особо отмечают, что никаких препонов жаждущим самостоятельности инициативным гражданам чиниться не будет – напротив, полное содействие и помощь рекомендациям. Но, похоже, и сами они не очень верят в то, что целый дом примет решение отправиться в такое «автономное» плавание, отказавшись от услуг управляющей организации.
Следующая форма управления уже достаточно апробирована: товарищества собственников жилья существуют в Пскове уже несколько лет, работают достаточно успешно, хотя и у них есть свои проблемы: например, оформление земельных и имущественных вопросов. Впрочем, на ТСЖ подробно не останавливались. Этой форме управления администрация города планирует уделить отдельное разъяснительное мероприятие.
Третья форма управления (управление многоквартирными домами непосредственно управляющей организацией) также де-факто уже существует: в Пскове это муниципальные предприятия «Управления микрорайонами».
Несколько советов от «практиков»
Директор МП «УМР № 12» Дмитрий Таратынов рассказал, что в его микрорайоне собрания среди собственников проходили в конце 2005 года и носили, в основном, ознакомительный характер. И первый совет от него: нужно обязательно выбрать правление дома, даже если вы намереваетесь выбрать в качестве управляющей организации муниципальное предприятие – управление микрорайоном. Инертность здесь проявлять ни в коем случае нельзя, иначе плакали ваши контрольные функции.
Также, по его мнению, сложившемуся после первых собраний, среди моментов, требующих первоочередного разъяснения для собственников, можно выделить следующее: размер платы, которая будет вноситься в управляющую компанию за представленные услуги, будет определяться только собственниками помещений. То есть, если управляющая компания предлагает плату за управление, содержание и ремонт дома выше, чем могут заплатить собственники, то они вправе отказаться от этой компании. «Муниципальные предприятия УМР здесь находятся в несколько выигрышном положении, потому что размер ставки платы обслуживания жилой площади определяет собственник муниципального предприятия – администрация города Пскова, а утверждает городская Дума. Здесь ни для кого не секрет, что ставка не настолько высока, чтобы на достойном уровне обслуживать помещения. Но мы надеемся, что с 2006 года положение улучшится: ставки подняты, к тому же введена ставка платы по капитальному ремонту. Хочу еще раз подчеркнуть – вводить ли ставку платы за капремонт, какую утверждать смету на ремонт дома, если это требуется, размер оплаты – всё это будет устанавливать собственник. И в ЖК определены очень жесткие рамки: если в отношении выбора управляющей компании достаточно, чтобы решение приняло большинство пришедших на собрание собственников, то в отношении размера оплаты квадратного метра решение принимают две трети собственников», - отметил Дмитрий Таратынов.
В девятом микрорайоне Пскова (МП «УМР № 9» возглавляет Сергей Бибиков, напомним) несколько домов уже практически все для себя решили. А решили они отдаться в руки родного УМРа, и иное вряд ли предполагалось. Количество желающих видеть в качестве управляющей компании именно управление микрорайона достигает 97 % участников собрания. На вопрос: «Почему?» руководитель управления пожимает плечами: «Считают, что это надежно». И особенных изменений в своей работе не замечает. Разве что ответственности больше: определившиеся дома бдительно следят за каждой бумажкой на лестнице, за каждой перегоревшей лампочкой и за каждой сломанной веточкой дворовых деревьев.
В связи с этим, вопрос о выборе способа управления домом кажется не таким уж и неразрешимым. Потому как выбирать на рынке практически не из чего. Можно, конечно, добавить, что территориальный признак больше значения не имеет: нравится собственникам муниципальное предприятие другого микрорайона - могут и его выбрать.
А в общем, сами же руководители системы ЖКХ и предупреждают собственников, чтобы те не рубили с плеча. Такой вид деятельности, как управление домом – не лицензируется. И если к вам на собрание пришел некий представитель управляющей компании, который много и красиво говорит о преимуществах обслуживания на стороне, следует поинтересоваться – сколько служащих у него в «компании». Если он и бухгалтер (по совместительству – жена), то стоит крепко задуматься. Затребовать годовой баланс фирмы, отчетность из налоговой, уставной капитал и т.д. Хотя выводы, собственно, на поверхности…
Александра Андреева,
Псковское агентство информации
