Нужно ли делать ремонт в квартире перед продажей?
Продолжаем цикл публикаций, связанных с рынком жилой недвижимости Псковской области. Мы уже поговорили о том, надо ли продавать квартиру сейчас или подождать, являются ли инвестиции в недвижимость эффективными. Сегодня наш эксперт, партнер компании «AVI.GROUP. Центр недвижимости» Андрей Шубарцов анализирует, стоит ли ремонтировать жилье перед тем, как его продать.
Два дня назад аналитический центр НАФИ опубликовал итоги социально-экономического мониторинга, где указал, что более половины россиян (57%), несмотря на сложную текущую обстановку, планируют в течение ближайших 3 лет улучшить свои жилищные условия. Более трети (36%) от участвующих в голосовании планируют отремонтировать имеющееся жилье, а 15% собираются покупать новую квартиру или дом. Люди хотят жить в хороших условиях сейчас и не ждать «лучших времен».
Правда, не всегда мечты превращаются в реальные дела. Онлайн-гипермаркет ВсеИнструменты.ру, в свою очередь, утверждает, что за последний месяц граждане стали экономить, покупать бюджетные отделочные материалы, отказываться от услуг дизайнера и профессиональной бригады, делая ремонт самостоятельно. Из 1500 опрошенных покупателей 45% заявили о приостановке начатого ремонта. Основная причина – рост цен до 30-40%.
Теперь представьте, что вы в числе тех людей, которые собираются купить новую квартиру. Как это часто бывает, для покупки новой вам нужно сначала продать старую. Тогда вы сможете добавить свои накопления или взять ипотеку в банке и переехать из однокомнатной квартиры в двухкомнатную или поменять двухкомнатную «хрущевку» с кухней площадью 5,5 м2 и смежными комнатами на «новую планировку» с кухней 8,5 м2 и раздельными спальнями.
В такой ситуации сразу возникает вопрос – нужно ли делать ремонт в квартире перед продажей? Давайте попробуем сформулировать аргументы «за» и «против». Наверное, чаще всего, первое желание – передать квартиру покупателю «как есть». Зачем делать ремонт «под себя», чтобы потом новый владелец все переделывал? Ведь не факт, что ваш дизайнерский талант оценят, и тогда материалы, время и деньги будут потрачены зря. Кроме того, очень сложно планировать ремонт, зная, что цены на стройматериалы, сантехнику, электрику растут высокими темпами и вы вообще не уверены, что сможете завершить ремонт.
С другой стороны, мы прекрасно понимаем, что красивая и уютная квартира будет продана дороже. И потратив даже небольшую сумму на косметический ремонт, мы сделаем нашу квартиру привлекательнее для покупателей.
Расскажу вам про собственный опыт в этом деле. Возможно, это кому-то будет полезно. В наследство от родителей мне досталась однокомнатная квартира на Завеличье, площадью 33 м2, на 2 этаже в панельном доме «новой планировки», построенном еще во времена СССР. Состояние квартиры было относительно неплохое. Меня больше всего смущал старый линолеум, скрипучие деревянные полы, очень простые межкомнатные двери, неказистая плитка в ванной, некрасивые встроенные шкафы, старая советская мебель и малое, по современным меркам, количество электророзеток.
В октябре 2021 года определился с квартирой – буду продавать. Потому что по моим ощущениям цены на квартиры в городе Пскове к началу 2022 года должны были достичь максимума и, возможно, начать коррекцию вниз в старом жилом фонде на фоне завышенных цен, снижения платежеспособного спроса и закредитованности населения. Но случились события на Украине, произошел скачок курса доллара и одномоментное увеличение ключевой ставки ЦБ до 20%. И если в ближайшее время ЦБ не понизит ключевую ставку хотя бы до 15%, то количество сделок на вторичном рынке недвижимости во втором квартале существенным образом упадет и продавцы квартир начнут снижать цены, чтобы продать свою недвижимость.
Вернемся к моему кейсу. На старте имелась однокомнатная квартира, которая по моим оценкам в октябре 2021 года могла быть продана примерно за 3-4 недели по цене 2,3 млн рублей.
Можно было, конечно, провести самые простые мероприятия по подготовке квартиры к продаже. Для чего вывезти крупногабаритную старую мебель и весь ненужный хлам, максимально освободив пространство. Подклеить, где требуется, обои, подкрасить трубы в санузле, начистить до блеска сантехнику в ванной и т. д. Но все это не сильно повлияло бы на цену, хотя сроки продажи могло бы немного сократить. Хотелось понять, как получить максимальную сумму за квартиру.
Я решил рискнуть и провести эксперимент – сделать в квартире нормальный ремонт. Без мрамора и хрусталя, которые смотрелись бы просто неуместно, но с проведением работ, которые не сразу и заметишь. Например, полностью заменили старую электропроводку на трехжильную медную. Существенно увеличили число розеток и выключателей. Но начали, конечно, с вывоза всех ненужных вещей и мебели, демонтажа встроенных шкафов и старых дверей.
Затем маляры сняли старые обои, полностью оштукатурили и выровняли стены, оклеили их обоями. Были установлены новые пластиковые окна в спальне и на кухне. Проведена полная переделка пола с выравниванием плитами ОСБ и укладкой качественного ламината. Осуществлен монтаж натяжных потолков по всей квартире с установкой новых светильников. Установлены новые красивые и качественные межкомнатные двери, а также тяжелая металлическая входная дверь. Полностью переделан санузел – отделан плиткой, поставлена новая ванна, полностью заменена сантехника, установлена тумба с раковиной и зеркалом. Завершился ремонт приглашением клининговой бригады, которая привела квартиру в идеальное состояние.
Описываю так подробно, чтобы было лучше понятно, на что расходовались деньги и время. Ремонт длился 3 месяца, включая новогодние праздники. Мастеров приглашал по рекомендации, поэтому результатом остался доволен. Квартира выглядит как новая. Осталось только купить мебель и шторы на окна.
Было потрачено 450 тыс. рублей на материалы и работу (или 13,6 тыс./м2). Хотя, честно говоря, первоначально рассчитывал потратить в полтора раза меньше, ориентируясь на 15% от стоимости квартиры. Но материалы действительно растут в цене и расценки за работу специалистов тоже.
Полностью приводить все суммы затрат – не хватит места. Выделю лишь некоторые для примера. Все цифры включают материалы, доставку и работу мастеров.
Натяжные потолки 28 900 руб.
Межкомнатные двери 44 377 руб.
Электрика 41 317 руб.
Полы 67 695 руб.
В начале марта выставил квартиру на продажу. Сделал два десятка фотографий, снял и смонтировал видеоролик, написал хороший текст объявления, разместил на основных сайтах, ролик на YouTube, а также в соцсетях. Предварительно провел анализ и с учетом слабого предложения квартир в микрорайоне, текущего уровня цен по реальным сделкам в агентстве недвижимости и на сайтах объявлений, выставил по цене 2,95 млн рублей. И практически сразу пошли просмотры объявлений и многочисленные звонки. За неделю было организовано два дня показов. И наконец, нашелся самый заинтересованный покупатель. Его привел по договору подбора квартиры мой коллега из другого агентства, которому тоже направлялась информация. Документы были готовы, поэтому сделку в Сбербанке провели быстро, зарегистрировали с использованием электронной регистрации и сервиса безопасных расчетов за 2 дня и еще через день пришли деньги на счет.
Мероприятие можно считать успешным. Дополнительный доход от продажи квартиры после ремонта – 200 тыс. рублей за 3 месяца. Доходность от операции составила 29,5% годовых. Это выше, чем предлагают банки на депозитах.
Означает ли это, что всегда нужно делать ремонт при продаже квартиры? Нет, конечно. В большинстве случаев, когда имеем дело с квартирой в стандартном или комфорт-классе, в которой относительно недавно делался ремонт, можно обойтись обычными мероприятиями по дехламизации квартиры и балкона, наведению общего порядка, в том числе в подъезде и в кабине лифта, по закраске следов протечки на потолке и т. д. Там тратить заметные суммы на ремонт не рационально, т. к. покупателя волнуют прежде всего квадратные метры и он готов хотя бы первое время мириться со старой отделкой.
Дорогие квартиры в Пскове стоимостью, например, от 10-12 млн рублей приобретаются не на последние деньги, и покупатели хотят видеть жилье с современным дорогим ремонтом. Это как покупка модного гаджета или нового автомобиля – он может быть только новым. В противном случае квартира надолго зависает в продаже. Одним она нравится, но не по карману, другим она могла бы быть интересна, но они не хотят покупать старый не актуальный ремонт. Такие квартиры продаются годами.
А вот если вы найдете в объявлении 1-2-комнатную квартиру экономкласса, в откровенно плохом состоянии, требующую обязательного ремонта, чтобы называться жилым помещением, и находящуюся в доме с хорошей локацией, то проверяйте документы и покупайте. Вот тут каждый вложенный рубль даст вам отдачу. Вы получите замечательное жилье для себя или сможете заработать на его продаже новому владельцу.
И еще пара советов. Во-первых, если соберетесь ремонтировать квартиру, то прежде, чем покупать материалы или мебель, найдите хорошего мастера или бригаду, которая будет воплощать ваши мечты в жизнь. Помогут советы друзей и коллег по работе. Это очень важная задача. Будет очень досадно, если после завершения укладки плитки вы обнаружите брак в работе. И даже переделать будет трудно потому, что запаса плитки у вас не осталось, а в магазине продается уже новая партия, которая отличается цветом. Вообще, обсудите с хорошим мастером ваши планы, и он вам еще до начала ремонта даст кучу полезных советов и рекомендаций.
Во-вторых, пожалуйста, не проводите шумные работы в выходные дни. Дайте соседям отдохнуть. Тем более мастера все равно закончат работу в субботу раньше на пару часов. Пусть лучше работают в понедельник. А у вас будет возможность провести больше времени с семьей.
Андрей Шубарцов
