Спасёт ли недвижимость от инфляции?
Продолжаем серию экспертных публикаций, посвященных ситуации на рынке недвижимости Псковской области. В этот раз речь пойдет о том, насколько эффективными являются вложения в квадратные метры с точки зрения инвестиций. В вопросе разбирался наш эксперт партнер компании «AVI.GROUP. Центр недвижимости» Андрей Шубарцов.
После того как 28 февраля 2022 года Центробанк поднял ключевую ставку сразу до 20% годовых, стало понятно, что высокой инфляции в 2022 году не избежать, и россияне решили спасать свои накопления кто как может. Поступали в зависимости от предпочтений и имеющейся суммы в рублях.
Одни сначала радовались, что купили доллары по пиковому курсу. После чего 3 недели марта наблюдали укрепление рубля, осознавая, что совершили ошибку и потеряли на валютно-обменной затее приличные деньги. Другие побежали опустошать автосалоны иномарок, переплачивая автодилерам по 200-300 тысяч к цене по прайсу за дополнительное оборудование для автомобиля, которое не планировали покупать. И снова получилась сомнительная операция. Как только новый автомобиль выехал из салона – сразу потерял в своей цене 15-20%. Где уж тут сохранение денег?
Самые «смелые» решили инвестировать в новостройки. Причем имея на банковском депозите лишь относительно небольшую сумму на первоначальный взнос и взяв ипотеку в банке на много лет. В этот момент такие граждане были очень довольны собой. Они же получили деньги почти бесплатно – ключевая ставка ЦБ 20%, а кредит получен по февральскому одобрению под 5-6%. При этом некоторые аналитики предсказывают инфляцию в 2022 году на уровне 15-30%. Через пару лет дом будет построен и можно будет продать квартиру по переуступке, заработав на росте стоимости объекта.
На первый взгляд все выглядит убедительно. Но нужно учитывать некоторые моменты. Во-первых, в связи с внедрением технологии работы с эскроу-счетами по закону №214-ФЗ понятие «котлованных» цен перестало существовать. Застройщика финансирует банк, и ему не требуется привлекать деньги дольщиков большими скидками на старте.
Во-вторых, неизвестно, что вообще будет с ценами на недвижимость и куда пойдет рынок через 2 года. Например, в конце 2014 года, после падения цен на нефть, введения первых антироссийских санкций и обвала курса рубля спрос на недвижимость кратковременно взлетел на фоне активных покупок населением, а потом низкие доходы граждан привели к снижению спроса и цен на квадратные метры. Затем несколько лет с 2015 по 2017 гг. потребительские цены на обычные товары сильно росли, а цены на жилье при этом падали. Вообще, между товарной инфляцией и инфляцией на недвижимость очень слабая корреляция. Это значит, что возможна такая ситуация, когда квартиру будет сложно продать в нужный момент. Или придется выходить из объекта с минусом, если ждать благоприятной ситуации не будет возможности.
Кроме того, в период кризиса нарастают риски остаться без работы или лишиться существенной части заработка ввиду отказа работодателя от выплаты различных бонусов и премий. И не факт, что в текущих условиях удастся сменить работу. В этом случае усложняется ситуация с обслуживанием кредитного долга и, возможно, возникнет срочная необходимость в продаже ипотечной квартиры. С учетом всех обстоятельств не факт, что это произойдет в комфортном варианте и удастся остаться в плюсе.
Таким образом, вложение денежных средств в покупку жилой недвижимости, а тем более с привлечением ипотечного плеча, с целью уберечься от инфляции, является не самой удачной затеей. Все-таки для инвестиций существуют другие инструменты, а недвижимость стоит покупать, когда есть потребность улучшить жилищные условия.
