Псковская недвижимость: в ожидании комфортных ставок
Псковское агентство информации продолжает серию экспертных публикаций, посвященных состоянию дел на рынке недвижимости Псковской области. Сегодня речь пойдет о влиянии на ситуацию решения ЦБ РФ о понижении ключевой ставки. Как это отразилось на банковских ипотечных продуктах? Так покупать сейчас под те проценты, что предлагают банки или подождать? В этом разбирался наш эксперт, партнер компании «AVI.GROUP. Центр недвижимости» Андрей Шубарцов.
Как и предсказывали некоторые банковские аналитики, Центральный банк России на прошлой неделе снизил ключевую ставку с 20% до 17% годовых. Это было ожидаемое решение, потому что ключевая ставка 20% задает не только выгодные ставки по банковским депозитам, но и аномально высокие ставки по кредитам населению и юридическим лицам. Практически это заградительные ставки, и для некоторых клиентов они стали шоком. Получив в апреле одобрение ипотеки на покупку квартиры на вторичном рынке под 21-22% и сопоставив его с доходами семьи, многие решили отказаться на время от кредита и подождать лучших времен.
Следом, 11 апреля, Сбербанк снизил ставки по большинству ипотечных программ. Причем сразу на 2,1 процентного пункта - и на вторичную недвижимость, и на новостройки. На готовые квартиры ставки теперь начинаются от 16,9%. Это уже интереснее для заемщиков. Причем клиентам, которым ранее одобрили заявки по более высоким ставкам, при выходе на сделку ставки пересмотрят автоматически.
По госпрограммам процентные ставки были сохранены изначально на более низком уровне, что позволило Сбербанку увеличить, например, выдачу «Семейной ипотеки» в I квартале 2022 года в 4 раза по сравнению с тем же периодом прошлого года. Всего гражданами было получено 117,7 тыс. таких кредитов, объем выдачи составил 113,9 млрд рублей.
Оперативно меняет ставки и ВТБ. Уже с 14 апреля устанавливается новая ставка по готовому жилью в размере 16,9% годовых, но при условии использования сервиса электронной регистрации, сервиса безопасных расчетов и комплексного страхования. Ранее с 7 апреля были установлены новые ставки по ипотеке с господдержкой – 11,7% с обязательным использованием электронных сервисов. Семейная ипотека выдается по ставке 5,7%, также с использованием электронных сервисов.
С 19 апреля планирует снизить ставки еще один крупный игрок на рынке ипотеки – Россельхозбанк. Это уже второе снижение в апреле. Ипотека с господдержкой будет выдаваться от 11,4%, семейная ипотека от 5%, вторичное жилье и новостройки от 17,89%, жилой дом с земельным участком от 18,6%. К сожалению, пока нет информации о возобновлении выдачи сельской ипотеки в нашем регионе.
Но, как известно, для совершения сделки одних денег мало. Нужны реальные объекты недвижимости и привлекательные цены. Посмотрим, как обстоят дела в Псковской области.
Анализ статистики Сбербанка показывает, что в нашем регионе весь I квартал 2022 года наблюдался рост цен на недвижимость по фактическим сделкам как в новостройках, так и на вторичном рынке. Средняя цена 1 кв.м в новостройках выросла с 52,3 тыс. рублей до 57,4 тыс. рублей, или на 9,8% за 3 месяца. При этом количество предложений объектов на продажу упало с 849 в январе до 412 в марте. То есть более чем в 2 раза. В Пскове на конец марта застройщиками было выставлено на продажу только 135 квартир. Это результат повышенного спроса на квартиры в марте.
На вторичном рынке средняя цена квадратного метра выросла с 57,2 тыс. рублей до 61,5 тыс. рублей, или на 7,5% за тот же период. Число объектов на продажу снизилось не так сильно – с 872 в январе до 777 в марте. В Пскове на конец квартала продавалось на вторичном рынке 354 квартиры. Это в 3 раза меньше, чем в марте 2019 года.
Важно отметить, что на 29 апреля запланировано очередное заседание Совета директоров Центробанка РФ. По мнению ряда аналитиков, не исключено, что ключевая ставка будет снижена снова, до 15%. Что, безусловно, скажется на смягчении кредитных банковских ставок.
Будем надеяться, что Центробанк, как и в 2015 году, продолжит поэтапное снижение ключевой ставки и постепенно рынок недвижимости начнет оживать. Однако случится это далеко не сразу. Скорее всего, в II квартале нас ждет существенное снижение числа объектов недвижимости в продаже и количества фактических сделок. На ситуацию сильно влияют геополитические новости, установка очередных санкций против нашей страны, ожидание высокой инфляции, снижение реальных доходов населения, высокие ставки по ипотеке, а также большое количество сделок, которые люди были вынуждены максимально ускорить и перенести с апреля на март, чтобы успеть завершить по старым ставкам.
Все, кому нужно было срочно купить квартиру или продать по адекватной цене, сделали это в феврале-марте. Сегодня ставки по ипотеке, несмотря на снижение, далеки от комфортных. Граждане с наличными деньгами, скорее всего, тоже отложат покупку недвижимости. По крайней мере, пока не прояснится ситуация с валютой, фондовой биржей и другими альтернативными инструментами инвестирования.
Конечно, новый уровень 12% по льготной ипотеке – это лучше, чем 20%, но все же не вызывает бурного наплыва желающих взять ипотеку, как это было в марте. Во вторичной недвижимости в апреле уже резко обозначился тренд на снижение активности как покупателей, так и продавцов. В моей личной практике за первую половину апреля от клиентов поступила всего одна заявка на ипотеку – на покупку жилого дома с земельным участком, но после одобрения банком кредита на 15 лет под 20,8% годовых клиент решил, что будет искать другой источник денег.
В новостройках эта тенденция тоже не пройдет незамеченной. Потому что чаще всего при покупке новой квартиры прежде нужно продать старую. А спрос сильно упал. По-прежнему остаюсь при мнении, что нас ждет снижение цен на вторичную недвижимость. Скорее всего, мы заметим это уже в мае. И те, кто не успел продать свою квартиру по высокой цене на волне мартовского ажиотажного спроса, должны сегодня подумать о снижении цены на объекты. Иначе потом снижать придется еще больше.
В завершение - небольшой лайфхак. Если вы ждете прибавления в семье и у вас есть планы переезда из маленькой квартиры в большую, то сегодня наступает ваше время. На стагнирующем рынке продавцы больших квартир гораздо охотнее пойдут на приличную скидку, а свою маленькую вы продадите выгоднее, т. к. спрос на такие квартиры всегда выше.
