Когда снизятся цены на недвижимость?

Псковское агентство информации продолжает наблюдать за ситуацией на рынке недвижимости. Сегодня в продолжении цикла аналитических статей о тенденциях в этом сегменте экономики наш эксперт партнер компании «AVI.GROUP. Центр недвижимости» Андрей Шубарцов ответит на один из самых популярных вопросов: когда снизятся цены на жильё?

Все, кто следит за рынком недвижимости Пскова, будучи в роли продавца или покупателя, знают, что за последние 2 года на волне льготной ипотеки и раздуваемого ажиотажа цены на жилье в нашем регионе выросли практически в 2 раза. Квадратный метр в новостройках подорожал с 37,2 до 77,4 тыс. рублей. Вторичное жилье увеличилось в цене с 38,4 до 74 тыс. рублей за один метр. При этом медианная зарплата в Псковской области за тот же период выросла лишь с 32,2 до 39 тыс. рублей в месяц. То есть рост всего на 21% за 24 месяца.

Добавим сюда сложную экономическую ситуацию в России на фоне западных санкций, ожидаемое снижение ВВП страны на 10-12% к концу 2022 года и инфляцию в размере до 20% по итогам текущего года, резкий рост ключевой ставки ЦБ и, соответственно, скачок процентных ставок на банковскую ипотеку без господдержки, и тогда станет понятно, почему ипотека в апреле провалилась.

Так как до 70-80% сделок по покупке недвижимости в нашем регионе происходят с использованием ипотечных средств, то спрос на жилье упал в разы. Большая часть сделок в апреле проходила с использованием наличных средств, накопленных на депозитах банков или полученных финансово подкованными гражданами от своевременной продажи иностранной валюты. Но этот источник средств, к сожалению, относительно невелик и не может полностью поддержать рынок. Кстати, в пользу существенного снижения спроса говорит и тот факт, что за апрель остаток непроданных квартир, выставленных застройщиками, увеличился сразу с 412 до 680 объектов, то есть в 1,65 раза. Такого роста не было с февраля 2021 года. Рост предложений на вторичном рынке тоже происходит. Темп пока незначительный, но будет увеличиваться.

Возникает несколько вопросов. Как скоро обрушившийся спрос со стороны покупателей приведет к снижению цен на недвижимость и насколько глубоко провалятся цены?

Разумеется, ответить абсолютно точно на все эти вопросы невозможно. Слишком много различных факторов влияют на ситуацию с недвижимостью. Попробую их перечислить и сделать свои предположения.

На самом деле, снижение цен на недвижимость уже началось. Ситуация сильно отличается от того, что было в феврале-марте. Только видно это пока чаще всего не по объявлениям на известных сайтах, а в соответствующих пунктах договоров купли-продажи. Продавцы в надежде на удачу по-прежнему выставляют квартиры на продажу по высоким ценам, ожидая некого суперлояльного покупателя. Затем проходит 1-2 месяца, звонков покупателей нет. Спустя время оптимизм продавцов снижается, и они соглашаются с доводами своего агента по недвижимости, приводя цены к рыночным уровням. В результате переговоров покупатели получают выгоду 1-3% от цены, а продавцы - реально заинтересованных покупателей. Собственники вынуждены предоставлять скидку, иначе покупатель уйдет смотреть другой вариант. Со временем размер дисконта будет расти, так как количество покупателей не увеличивается.

Вслед за ключевой ставкой ЦБ ипотечные ставки банков продолжат снижаться. Сегодняшние базовые ставки 14-16% мало кому интересны. Думаю, что будет реализовано предложение вице-премьера Марата Хуснуллина распространить действие программ господдержки на ипотеку на вторичную недвижимость. Потому что иначе пострадают и новостройки, так как зачастую старая квартира продается, чтобы деньги стали первоначальным взносом по ипотеке на новую квартиру. Рынок выйдет из стагнации и начнет постепенно оживать. Но из-за низкого спроса править рынком будет не продавец, а покупатель. Это будет способствовать снижению цен на вторичную недвижимость.

Через короткое время на рынок недвижимости выйдут деньги граждан, размещенные в марте под высокие проценты на банковские депозиты. Тогда в договорах был указан максимальный срок 3 месяца, ставка 20% годовых. Никакого автоматического продления под такие высокие проценты не будет, так как это была временная мера. Часть этих денег точно будет направлена в недвижимость. Другие доходные инструменты сохранения и накопления капитала для многих граждан пока малознакомы. К тому же они требуют специальных знаний и определенной склонности к риску. Так как это будут фактически наличные денежные средства (без ожидания продажи старой квартиры, без одобрения ипотеки, без проведения процедуры оценки квартиры и одобрения объекта недвижимости банком), то потенциальные покупатели недвижимости станут требовать определенную скидку на сделке. Поэтому возможное повышение цены из-за повышения спроса в целом может быть компенсировано дополнительными скидками по условиям конкретных договоров. Таким образом, данный фактор может стать в целом нейтральным. К тому же он будет достаточно краткосрочным.

Итоги

Пока не завершится СВО на Украине, в условиях жесткой геополитической ситуации и антироссийских санкций делать какие-либо прогнозы - довольно бессмысленное занятие. Все может измениться очень быстро. Однако, если говорить о текущем рынке недвижимости, то можно ожидать продолжения низкого спроса в течение всего лета, пока банки не снизят процентные ставки по ипотеке хотя бы до 12%.

В этих условиях к сентябрю-октябрю цены на вторичные квартиры могут постепенно снизиться относительно сегодняшнего уровня на 5-10%. Больше всего подешевеют крупногабаритные дорогие квартиры с морально устаревшим ремонтом и квартиры в старом жилом фонде в плохом состоянии и в неудобной локации. Это то, что надо продавать максимально быстро, не бояться делать скидку, потому что потом потери могут быть больше.

Новостройки вообще вряд ли снизятся в цене. Льготная ипотека по госпрограммам продолжает работать до конца 2022 года. Кроме того, у региональных застройщиков, как правило, низкая маржинальность проектов, и двигаться по цене особенно некуда. Но отдельные акции и скидки могут быть. Например, на квартиры на первых этажах.

Вместо лайфхака

Когда-то очень давно прочитал 3 правила о недвижимости, которые запомнил и хочу ими поделиться.

1. Для того чтобы город нормально существовал и развивался, чтобы в него хотели приезжать новые жители, чтобы не было дефицита жилья, чтобы цены были адекватными, нужно каждый год строить по 1 м2 на каждого жителя города. То есть для Пскова это 210 тыс. м2 жилой площади в год. Для справки: по информации РИА Рейтинг, в 2020 году в Пскове построили 55,6 тыс. м2, или 0,29 м2 на 1 человека. В Великом Новгороде в этом же году сдали 97,8 тыс. м2, или 0,43 м2 на 1 человека. Выводы о достаточности объемов строительства сделать легко. Малые объемы предложения на рынке – высокая цена продукта. Вывод – покупателям квартир важна не только доступная ипотека.
2. Цена 1 м2 новостройки должна быть равна размеру медианной зарплаты жителя города. Для Пскова размер зарплаты 39 тыс./мес., значит цену недвижимости будем брать из расчета 39 тыс./м2. Таким образом, 1-комнатная квартира в новом доме на улице Завеличенской площадью 36 м2 должна стоить 1 404 000 руб. Сейчас такую квартиру можно купить за 2 706 000 руб. Цена выше почти в 2 раза. Проценты по ипотеке платить тоже исходя из этой удвоенной цены. Это последствия бешеного роста цен на квартиры за 2 года.
3. Еще одна формула расчета минимальной цены квартиры: медианная зарплата жителя города полностью за 3 года. То есть для Пскова: 39 тыс. руб. х 36 мес. = 1 404 000 руб. Итог чудесным образом совпал с предыдущим расчетом. Наверное, строители не зря строят квартиры такой площади.

Очень дорогие квартиры? Что же делать в такой ситуации? Вряд ли стоит всерьез рассчитывать на снижение цен на квартиры в 2 раза в обозримом будущем. Очень многим это не понравится – застройщикам, банкам, производителям стройматериалов и т. д. Но есть второй путь – зарабатывать в 2 раза больше. Вот к этому и предлагаю стремиться.