Когда посадят парк и где будет новая поликлиника: в интервью с руководителем «Псковжилстрой» Владиславом Абрамовым
О том, быть ли Пскову городом-садом, сколько положено машино-мест на одну квартиру, будут ли продлены ипотечные льготы и как дальше планируется застроить Дальнего Завеличья, Александр Машкарин в эфире ПАИ-live пообщался с Владиславом Рувиновичем Абрамовым, директором компании «Псковжилстрой». Обо всем ведущий и гость проекта поговорили, прогуливаясь по новым микрорайонам.
Льготам быть!
– Это новый дом, который был не так давно сдан, но квартиры в нем уже, судя по окнам, не пустуют.
– Да, там уже живут люди, они довольны, нареканий очень-очень мало, практически нет. Этот 15-этажный дом, Балтийская, 1а, уже весь раскуплен, там нет ни одной квартиры в продаже. Мы планировали сдать его до нового года, но так получилось, что были вопросы с сетями, согласование – и поэтому это все у нас перешло на май месяц. Практически все работы сделаны, сейчас вы видите, что идет обрамление лоджий, балконов, благоустройство начали делать. Благоустройство до конца недели будет закончено, тогда же будет закончено обрамление балконных лоджий. До конца месяца дом будет сдан и будет активно заселяться жильцами.
– Когда к вам приходят покупатели и покупают здесь квартиры, люди каким-то образом объясняют, почему остановились на именно этом доме и на этом районе?
– Мы делаем анализ, кто у нас основной покупатель и чего они хотят. Конечно, наши менеджеры работают, они сейчас повысили свою квалификацию, причем очень серьезно – я это чувствую, вижу. Проводим анализ, для чего люди покупают, какие у них потребности. На самом-то деле люди больше всего говорят о том, что наши дома качественные, качественнее, чем у наших конкурентов и всех остальных в Псковской области, поэтому наши дома пользуются спросом. Это все подтверждают, это я вижу по документации, по замечаниям и их устранению. Поэтому первая причина – это качество дома. Цена у нас, в принципе, тоже нормальная, она не такая уж высокая, хотя чуть-чуть выше, чем у наших конкурентов.
– Сегодня видел новость о том, что спрос на жилье в Москве вырос на 50 % за последние месяцы по сравнению с началом года. В Пскове и в вашей компании наблюдаете такой рост интереса к новостройкам, к новому жилью?
– По нашей компании мы наблюдаем, что рост вырос в несколько раз. Но здесь причин достаточно много. Первая, и это основная причина, так сказать: честное и откровенное спасибо нашему правительству, которое субсидирует процентную ставку по ипотеке!
– 6,5, да?
– 6,5, и даже есть 6,1. Есть семейная ипотека – 4,7 процента. Это все дотации государства банкам за низкую ставку ипотеки.
– Но эта история будет действовать, насколько помню, только до ноября. Поэтому надо просто пользоваться.
– До ноября, но я думаю, что в правительстве сидят серьезные экономисты, которые считают, что они не только поддерживают стройку, не только поддерживают семьи с детьми, которые покупают и улучшают свои жилищные условия, а они все-таки поддерживают и другие секторы экономики. Здесь же есть «смежники»: чтобы этот дом построить, у нас и кирпичные заводы работают, и заводы, которые выпускают сантехнику, также людские ресурсы, которые зарплату получают и опять-таки возвращают деньги в бюджет в виде НДФЛ и всех остальных налогов. Поэтому при поддержке одной стройки, одного сектора экономики на самом деле работает очень много секторов.
– В общем, ваш прогноз, что после ноября льготная ипотека продолжит свое существование?
– Я в этом уверен больше чем на сто процентов: она будет продолжена.
0,82 % на квартиру
– Вспоминаю наш прошлый разговор: вы говорили о том, что будете продавать квартиры секциями, где будут квартиры без отделки, с отделкой. Ваша идея будет реализовываться?
– Да, мы сейчас как раз вышли на этот дом, очень хороший. Этот дом практически раскуплен. Говоря откровенно, где-то 60 % квартир здесь уже продано. Здесь не продана только одна секция – пятая, которая перед вами. Она не продана только потому, что здесь у нас будут делаться квартиры уже с отделкой. И вот третий этаж – рабочие начали с третьего этажа каменную кладку, чтоб закрыть контур, чтоб мы начали делать там отделку шоурума.
– Сразу?
– Да, мы там делаем шоурумы и после этого приводим людей и показываем, какая у них будет квартира. И после этого будет старт продаж именно в этой секции. Здесь на этаже, если не ошибаюсь, всего лишь четыре квартиры, четыре семьи. И в принципе, эта секция будет довольно-таки востребованной, я в этом больше чем уверен.
– Что это за адрес?
– Это Завеличенская, дом 28.
– А там, я смотрю, Балтийская, 1а.
– 15-этажный – это 1а. Но там вообще уже свободных квартир нет.
– Я чувствую себя просто покупателем, который ходит и приценивается. Кто покупал когда-нибудь квартиру, наверно, это чувство испытывал и знает: «Эх, скорее бы!..»
– Этот дом у нас по разрешению на строительство сдается в мае следующего года. Можно посчитать: не так много – там девять-десять месяцев. Как ребенка, мы его будем «вынашивать» девять месяцев. Вы видите, активная фаза строительства, установлен кран, и с той стороны работают краны на пневмоходу, вот бетономешалка приехала, активно заливается бетон. На сегодняшний день заливаем порядка 600 кубометров бетона в месяц, но планируем довести до тысячи. Сегодня как раз было совещание с подрядчиками – они обещали до тысячи в месяц довести. Это нам как раз даст возможность в мае месяце этот дом сдать.
– С подрядчиками работаете с местными, псковскими?
– Да, с подрядчиками работаем с псковскими. Слава богу, мы пришли к консенсусу и понимаем, что работать здесь с нами довольно легко и свободно: это не Москва, не Питер, где сдирают три шкуры с подрядчиков и ставят задачи больше обанкротить, чем чтобы они заработали. С нами работать можно и нужно, и надо, чтоб местные подрядчики тоже обеспечили работой работников и, естественно, платили налоги в местный бюджет.
– Есть такой больной вопрос у людей, которые заселяются в новые дома и потом в них живут, – это, конечно, вопрос с автопарковками. Как он решается рядом с вашими домами? Наверно, не секрет, что пока эти парковки планировали еще по старым правилам. Сейчас как это происходит?
– Закон-то принят недавно – 0,82 % на одну квартиру – парковочное место но эти дома у нас проходят по старой схеме. Мы стараемся что-то увеличить. Здесь будет заложен 20-й, 21-й дом, там была зона отчуждения, и мы ее как раз приравняли к парковкам, чтобы можно было дальше строить, а в одном доме убрали одну секцию для того, чтобы увеличить парковочные места. Мы не жадничаем. Но старые дома, где разрешения были получены и дома уже строятся, мы ничего изменить не можем. Когда будет управляющая компания, они что-то на зеленой зоне могут придумать: есть такие варианты, которые можно сделать. Но хочу добавить, что я остановил строительство восьми домов, на которые были получены разрешения еще в 2018 году.
– Почему?
– Потому что как раз нормативы были старые. Вроде бы и разрешения получены, и можно было бы строить, но тогда у нас была бы здесь такая кучность и на самом деле можно было получить серьезный конфликт, потому что людям машины негде ставить. Поэтому мы эти дома перепроектировали с новыми нормативами и вот в этом и в следующем году будем начинать строить уже с новыми нормативами.
Благоустройство по-новому
– Детские площадки – что с ними? Недалеко, в квартале отсюда, дома еще старых постперестроечных времен и начала 2000-х, и кто там живет, знает прекрасно, что детские площадки там стоят старые, железные, такие кондовые – «мальчик, не поломай челюсть», как их называли. Что сейчас в новостройках?
– В новостройках есть целый набор, стандарт – так мы его называем. Мы разработали у себя стандарт благоустройства, сюда также входят и детские площадки. В нашем стандарте предусмотрены и скамейки для мамы, и хорошие детские площадки, но это все будет в новых проектах – в старых мы не можем ничего изменить, потому что договоры заключены с учетом старых нормативов.
– За нашей спиной пока еще поле – все это будет здесь?
– Да, в этом микрорайоне – здесь и еще немножко дальше. Вы, кстати, видите этот детский сад, который строится, на 140 мест? Мы тоже принимаем в строительстве участие, потому что земля наша, туда подводят наши сети.
– Мы на Дальнем Завеличье, фактически на краю города. Как-то незаметно за последние несколько лет из каменного гетто, как его было принято называть, он начинает приобретать вид места вполне комфортного: гипермаркетов сразу несколько ( «Леруа Мерлен», «Лента», «Фьорд Плаза»), новая школа, новый детский садик, новые дома. Бассейн тут тоже есть. Не хватает, может быть, еще парка. Не будете сажать деревья?
– Будем сажать: запроектировали один большой парк и маленький сквер рядом с ним. Дело в том, что было очень много решений, чтобы приводить этот парк в порядок. С прошлой осени мы планировали это сделать – по разным причинам не получилось его начать строить. Но мы от него не отказываемся. Парк будет, только, может быть, надо чуть повременить. Повременить – потому что все-таки парк – это определенные затраты. Сейчас есть программа «Комфортная городская среда», и можно было бы попросить федералов помочь в эту программу залезть и сделать. Но у нас есть некоторые вопросы с районом: не мы, а они должны это сделать, а мы должны им передать землю, иначе мы будем этот парк строить за свои деньги – имеется в виду, только за прибыль (не на деньги дольщиков, а от прибыли). Но в таком случае мы не сможем дальше строить дома, потому что у нас новая программа, эскроу-счета и проектное финансирование, которое нас обязывает иметь свои капвложения.
– Стройте на свои деньги, а потом уже вам дают деньги…
– Да, потом нам уже помогают. Поэтому если мы сейчас вбросим деньги в парк, то у нас не будет денег осваивать следующие дома, и тогда мы просто реально встанем. Поэтому пришлось немножко повременить. И конечно, неприятно: люди ждут, мы прекрасно все понимаем, но надо немножко подождать. Парк мы все равно построим. Подумаем как, но построим его.
– У вас есть любимые деревья?
– Да, сирень.
– Так, в парке будет сирень. Что еще будет в парке? Что бы вы хотели видеть в нем? Я, например, очень люблю, когда рядом с домами растут сосны.
– На самом-то деле я люблю больше всего детский смех, детский шум – вот что я люблю. И неважно, будет там сирень или просто пляжный песок, – главное, чтоб это нравилось детям.
Гарант – государство
– Друзья, мы сейчас посетим еще в место: это микрорайон «Балтийская жемчужина», очень симпатичные дома. Вокруг поля. Так подозреваю, что на эти поля у Владислава Рувиновича тоже есть планы. Я прав?
– Да.
– Какие планы?
– Вот поле, которое мы видим сейчас, – здесь как раз мы предполагали построить парк и даже думали о том, чтоб у населения спросить, как его назвать. Планы у нас остались такие же: все равно здесь будет парк, только в этом парке еще будет построена – внутри парка – школа. Школа немаленькая, на 1 350 мест.
– Такая же, как инженерно-лингвистическая гимназия.
– Да, только мы надеемся, что покрасивее и покачественнее. Она как раз охватывать будет и тех детей, которые будут у нас в ЖК «Балтийская жемчужина», и третий микрорайон, где построены монолитно-кирпичные и кирпичные дома. Но у нас еще, кроме того, есть поле, где деревня SOS.
– Деревня SOS и строящийся социальный городок.
– Да, социальный городок. Здесь проходят сети: канализационные, ливневые стоки. Много думали, что делать с этим участком, и придумали, у нас уже есть проект: здесь будет большая площадка, дорожка для скейтбордистов и для велосипедистов, в центре будет детский городок – большая красивая детская площадка, о которой вы как раз говорили, в виде кораблика. Дальше будет сухой фонтан, где будут детишки бегать, и рядом с этим фонтаном для людей пожилого возраста будут скамеечки, где они могут посидеть и почитать газеты и книжки.
– Получается большая рекреационная зона.
– Да. И думаю, что здесь у нас будет кустарник – и та самая сирень, о которой мы говорили, да? Сначала думали, что здесь дубы посадим, но потом решили, что все-таки дубы не цветут, а хотелось бы весной красивого оживления природы.
– Друзья, мы двигаемся в сторону домов ЖК «Балтийский»: это пятиэтажные дома с мансардами, смотрятся они издалека красиво, внутри не был, ничего не могу сказать. Это фактически маленький обособленный райончик.
– Эта идея, правда, не моя – это было заложено еще до меня предыдущими руководителями. Насколько мне известно, они начали строить первый дом и не могли продать здесь ничего, потому что это все обособленно и не знали, кому и как продавать. И продавали эти квартиры на самом деле между собой. На тот момент, я думаю, просто у них не было понятия о том, как продавать квартиры, как их реализовать, как информационное пространство заполнить. А может быть, и не ставили такой задачи. Я пришел, когда у них был построен первый дом, второй дом достраивался, и вот третий, четвертый и пятый уже строили мы. И концепция на самом деле хорошая, удачная – не моя заслуга в этом.
– Сколько домов всего здесь будет?
– Здесь у нас будет 12 пятиэтажных домов, на этой территории тоже подразумевается школа, но уже поменьше – на порядка 800 мест. Подразумевается детский сад, поликлиника на 500 посещений. Район будет достаточно благоустроенный. Сейчас для каждого дома мы заказываем еще и ландшафтный дизайн. У нас есть специалисты, которые определяют, какие здесь растения должны расти, какие цветочки, ну и, кроме того, есть еще красивые фигурки из камня, из дерева, малые архитектурные формы.
– Вернусь к инфраструктуре – к поликлиникам, школам, детским садам. Очень часто раньше, когда инвесторы или застройщики говорили о том, что здесь будет город-сад, школа и так далее, потом их слова расходились с делом: на месте садиков появлялись парковки, на месте школ строились новые дома. Как ваши клиенты и жильцы этих домов могут быть уверены в том, что здесь действительно появится все, о чем вы сейчас говорите?
– Начнем с того, что это жадность инвесторов и застройщиков. У нас это качество отсутствует по одной простой причине: мы все-таки государственный застройщик. Даже если бы у нас появилась такая жажда наживы, у нас есть контролирующие организации, которые нам бы этого просто не разрешили. У нас основной держатель акций – область, поэтому у нас гарантия-то стопроцентная, мы все равно будем строить то, что запланировали.
– Гарант вашего слова – государство.
– Государство, конечно.
– Говорили мы о малых архитектурных формах. Почему вы решили этим вопросом озаботиться? Не проще ли было действовать так: есть типовые скамейки – вот вам типовые скамейки! Скульптурные формы – зачем тратить на это деньги?
– Я уже говорил о том, что люди должны жить с комфортом, они должны с удовольствием приезжать в свой жилой комплекс и с удовольствием жить у себя в квартире, получать от этого удовольствие после своего трудового дня. Вот, скажем, обочина неблагоустроенная, ее не почистили. Она на самом деле на нашем балансе, мы никак не можем передать ее району, у нас постоянно по этому поводу споры. И ладно на машине: мимо проехала, – а кто проходит пешком, у него нет желания здесь уже ходить. Так как мы государственные застройщики, мы думаем не только о том, чтобы повысить капитализацию нашего предприятия, мы еще думаем о том, что нужно, чтобы люди из этого региона не уезжали. Они не будут отсюда уезжать, если им здесь комфортно проживается и у них есть работа.
Самовар для соседей
– Когда покупаешь квартиру, начинаешь жить в доме, очень часто ловишь себя на мысли, что частенько меняются соседи по одной простой причине: некомфортно жить, надо переехать, квартиру купить побольше. Вот этот район на самом деле для тех, кто решил основательно осесть.
– Да. Мы с таким прицелом все делаем, проектируем и строим. И хотим на самом деле создать такую среду для жителей, чтобы они жили действительно как одна семья. Я их стараюсь призывать к тому, что это все-таки один двор и все должны за этим двором следить, должны смотреть, ухаживать за цветами – необязательно нанимать дворника или садовника. Даже присмотрел в Туле самовар на 18 литров.
– Зачем?
– Мы будем выдавать ключи и людей поить чаем, чтобы они сблизились уже на стадии получения ключей, чтоб они уже понимали, что они живут вместе, рядом и друг другу подсказывают и помогают следить за порядком, чтоб здесь было действительно комфортно, безопасно.
– Давайте пойдем внутрь и вы расскажете, что тут. Я уже вижу, что тут довольно уютно. Моих любимых сосен еще нет, сирени нет, но я думаю, что это все в перспективе. В этих домах квартиры уже проданы, уже живут люди.
– Проданы все сто процентов во всех трех домах. Хотя нет, последний дом мы сдали в мае, и там еще одна квартира на первом этаже осталась, все остальные квартиры у нас проданы.
– Кто жители этого района? Можете нарисовать общий, собирательный портрет? Пенсионеры, состоявшиеся люди, молодые семьи – кто?
– Здесь на самом деле все категории, которые вы только что перечислили. Здесь живут у нас и чиновники, и силовики, и рабочие, есть люди-пенсионеры. Здесь живут все, они живут в одной семье и не делят друг друга, так сказать, на классы.
– Респектабельный район.
– Мы от этого стараемся уйти, потому что каждый человек достоин жить в нормальных условиях. Просто у всех разный достаток, а все заслуживают жить в хороших условиях. Поэтому и строим дома. В принципе, они одинаково качественные, одинаково хорошие, просто одни больше по размерам, другие меньше по размерам, не более того.
– Кстати говоря, здесь я вижу детскую площадку, на которой правильное покрытие: не песочек, не тем более асфальт, а прорезиненная укладка. Вы собираетесь это делать на всех своих площадках?
– Мы на всех площадках собираемся делать сплошное покрытие.Такое покрытие мы сделали в детских яслях на Карла Маркса, 42. Его никто не делал в Пскове. Когда застройщики приехали и увидели, они говорят: «Ой, а как вы делали? Мы тоже хотим так сделать».
– Не в обиду другим застройщикам будет сказано, но они не бывают, в других городах, не видят, как это можно сделать? Это касается не только застройщиков, но иногда и людей, наделенных властью, когда они приезжают и говорят: «Вот были в Финляндии, там все так классно! Там такие раздельные штуки для мусора стоят, там прорезиненное покрытие, велодорожки». А потом почему-то все это у нас в Пскове не делается или делается спустя десятилетия. Что мешает сделать это сразу?
– Я думаю, просто-напросто лень, матушка-лень и нежелание думать о людях, а желание думать только о своем животе, набить его, спокойно сесть на диван перед телевизором и похвастаться перед людьми, насколько разбогател, кого обманул и что еще урвал. Я немножко грубо говорю, но я строитель, поэтому вы меня простите за мою лексику.
– Что в цокольных этажах?
– В цокольных этажах в том доме у нас есть коммерческие помещения, где и управляющая компания, и строительная организация, – в принципе, пока все. В этом доме в цокольном этаже у нас было предусмотрено помещение для хозяйственных нужд для каждой квартиры.
– Здесь будут какие-то магазины или принципиальная позиция, что это именно жилой район?
– Нет, мы не планируем здесь магазины. Есть у нас одно коммерческое помещение, мы его тоже реализовали. Думали и пришли к мнению, что в этом районе на самом-то деле не нужно делать никаких магазинов. Это не такое проходное место, не проходной двор, чтобы здесь были магазины, постоянно приезжали машины, вынружали продукты, а потом, плохо пахнет от этих холодильников.
– То есть здесь должно быть тихо.
– Здесь должно быть тихо, спокойно. Магазины здесь недалеко, и вы видите, что достаточно много машин – не так трудно доехать до «Ленты».
– Здесь уютный район, вон маленькая площадка для занятий спортом… Вы знаете, у меня такое ощущение, что даже стройка здесь тихая.
– Она уже заканчивается, поэтому тихая. Вы видите, что у нас два дома, которые мы в сентябре уже должны сдать, в них можно будет жить, только нужно будет немножко задержаться из-за оформления документации.
– Но эти квартиры без отделки.
– Да, они все у нас без отделки. Это как раз квартиры повышенной комфортности, где большие кухни, большие хорошие комнаты. При желании можно пойти посмотреть. Попросим, чтоб нам каску надели.
– Владислав Рувинович, большое спасибо за интересный рассказ и показ. На самом деле очень трудно оценить, насколько хороша квартира, когда она еще в полусобранном виде. Когда все станет светлее, будут понятны масштабы, размеры помещений, тогда это действительно можно будет смотреть. В любом случае «Балтийская жемчужина» – это и правда перспективный район.
