Как купить квартиру и не стать жертвой мошенников
Покупка квартиры – дело ответственное. Чаще всего, это главное приобретение в жизни. Но еще на стадии выбора жилья можно столкнуться с преступниками, количество мошеннических сделок растет по всей стране. Нечистые на руку люди используют множество схем, позволяющих завладеть чужими деньгами, и рынок недвижимости – одна из наиболее привлекательных для них сфер. Один из таких скандалов прогремел в Пскове в начале 2017 года, когда стало известно о десятках обманутых покупателей жилья в новом ЖК «Европа». Псковское агентство информации совместно с центром недвижимости «Авентин – Псков» подготовило некоторые рекомендации, которые помогут избежать неприятностей при покупке квартиры в новостройке или на вторичном рынке.
Алгоритм безопасной покупки квартиры на вторичном рынке
Шаг № 1 – проверка квартиры.
В первую очередь, нужно проверить квартиру – количество собственников и прописанных в квартире лиц проверяются в выписке из ЕГРН и архивной справке. Кстати, обязательства собственника по выписке всех зарегистрированных лиц лучше отразить в договоре. В идеале, все жильцы должны быть выписаны.
Необходимо помнить, что наличие в списке собственников недвижимости лиц до 18 лет требует согласования с органами опеки, а сделки с недееспособными собственниками имеют шанс в перспективе быть оспоренными. А в случае наличия в списке собственников военнослужащих или лиц, находящихся «в местах не столь отдаленных» и передающих свои полномочия по доверенности, действительность этого документа следует проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты.
Также стоит уточнить, не нарушается ли преимущественное право покупки доли. Отказ от данного права может быть удостоверен в нотариальной, простой письменной форме, либо в уведомительном порядке.
Помимо этого, необходимо проверить законность перепланировки, верность оформления недвижимости в случае ее приобретения с использованием средств материнского капитала, отсутствие задолженности по коммунальным платежам, налогам и взносам за капитальный ремонт, а также отсутствие ограничений, арестов (проверяется на сайте регионального Управления Федеральной службы судебных приставов) и нет ли данного дома в списке на расселение.
Обратите внимание и на то, оформлена ли должным образом приватизация. Смена собственников квартиры более двух раз в год должна вас насторожить. И запомните: договор купли-продажи стоит подписывать только после снятия всех обременений и выписки всех жильцов.
Шаг № 2 - проверка продавца.
Если недвижимость успешно прошла проверку, не спешите радоваться – лучше уделить внимание её продавцу. Прежде всего, проверьте действительность паспорта продавца на сайте МВД.
Следует обратить внимание и на основание владения квартирой: дарение, наследство, рента требуют изучения соответствующих документов, чтобы избежать в дальнейшем появления претензий третьих лиц на приобретаемую недвижимость. В первых двух случаях обязательно нужно проверить договор приватизации и архивную справку, проведение приватизации должным образом, завещательное распоряжение.
Если сделка совершается по доверенности, ее действительность необходимо проверить на уже знакомом вам сайте Федеральной нотариальной палаты.
Когда все проверки уже состоялись, и вы готовы оплатить приобретенную недвижимость, тоже стоит быть бдительными: в расчетах безопаснее предусмотреть безналичный расчет, аренду банковской ячейки, аккредитив или депозит нотариуса.
Алгоритм безопасной покупки квартиры в новостройке
Шаг № 1 - проверка застройщика.
Чтобы стать счастливым обладателем квартиры в новостройке, начните с изучения истории застройщика и выбирайте строительную компанию только с хорошей репутацией.
Также необходимо проверять правоустанавливающие документы застройщика и проектную декларацию, сверять данные компании во всех документах. Помните: документы – основания владения землей. Это могут быть свидетельство о праве собственности на землю, либо договор долгосрочной аренды участка. В первом случае следует внимательно сравнить данные в свидетельстве с учредительными документами компании, во втором — убедиться, что срок действия аренды не истечёт, пока дом не достроят и не введут в эксплуатацию.
Другой важный аспект - проектная декларация должна быть опубликована на официальных источниках, на сайте застройщика.
Многие считают, что покупка у подрядчика – это выгодно. Безусловно, это так, но лучше проверить, отработана ли квартира.
Следует остерегаться и «серых схем». Поэтому важно знать, что договор долевого участия – залог спокойствия, а предварительный договор – это лишь обязанность застройщика заключить с вами основной договор, не более того. Все договоры долевого участия или уступки прав требования регистрируются в Росреестре.
Ну и, конечно, всегда внимательно читайте каждый пункт договора, избегайте размытых формулировок и обращайте внимание на мелкий шрифт «под звёздочкой».
Шаг № 2 - проверка объекта.
Итак, первый этап пройден, застройщик оказался надёжным, но теперь нужно обратить взор на сам объект. Для начала сравните содержание приглянувшегося предложения с аналогичными по рынку - слишком большая разница в цене должна насторожить.
Следует обратить внимание на коммуникации и инфраструктуру объекта, качество строительства, не забывайте проверять технические условия на присоединение к инженерным коммуникациям.
Затем проговорите процедуру сделки и варианты расчета со специалистом, например, юристом или риэлтором. Запомните: утром - регистрация, вечером - деньги! Без Росреестра ни шагу! Пока договор не зарегистрирован, не отдавайте никаких денег. Бронировать квартиру тоже лучше только через официального партнера застройщика. Да, после покупки не забудьте оформить налоговый вычет.
Еще один важный момент - приемка квартиры, к ней нужно отнестись очень серьезно, пригласить на свою сторону профессиональных строителей.
И не забудьте: если для покупки квартиры вы использовали средства материнского капитала, нужно должным образом оформить права детей.
