О безопасной покупке квартир и индивидуальном подходе к каждому клиенту – в интервью с замгендиректора «Псковжилстрой»
Покупка квартиры – одно из важнейших событий в жизни каждого человека, затратное, а потому волнительное. Не каждый человек может похвастаться знаниями в этой сфере, и чтобы найти наиболее лучший вариант, а главное не быть обманутым, следует максимально грамотно и внимательно подойди к решению этой задачи, ведь от этого зависит комфортная жизнь семьи. Псковское агентство информации выяснило у заместителя генерального директора по правовым вопросам АО «Псковжилстрой» Игоря Гейбера, как сегодня на рынке недвижимости регистрируются сделки, для чего нужен эскроу-счёт и страховка сделки, а также узнало о преимуществах компании «Псковжилстрой» и их индивидуальном подходе к каждому клиенту.
– Игорь Михайлович, при покупке недвижимости перед покупателем на первом плане стоят вопросы безопасности сделки. Все-таки он вкладывает свои деньги и хочет быть уверен, что процесс покупки пройдет безопасно. Какие гарантии безопасности сделки с недвижимостью дает своим покупателям компания «Псковжилстрой»?
– АО «Псковжилстрой» является девелоперской компанией. Мы привлекаем денежные средства граждан для строительства жилых домов только по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с федеральными нормами [Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»].
Согласно закону, к застройщику предъявляются повышенные требования: опыт не менее трёх лет участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности, наличие разрешений на ввод объектов в эксплуатацию.
Застройщик имеет право заключать с дольщиками договор долевого участия только после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и государственной регистрации права собственности на земельный участок, на котором будет проводиться строительство объекта.
При этом договор долевого участия заключается в письменной форме и обязательно проходит процесс государственной регистрации. Тем самым нет риска двойной продажи.
С момента регистрации договора долевого участия у всех дольщиков в залоге находится земельный участок и строящийся на этом участке многоквартирный дом. Таким образом, застройщик будет обязан передать дольщикам положенные им квартиры.
Договор долевого участия подразумевает, что у дольщика есть право требовать квартиру, которую он изначально согласовывал с застройщиком. Договор долевого участия заключается на этапе, когда квартир с конкретным адресом ещё не существует, но он очень чётко прописывает параметры квартиры: этаж, её номер на этаже, строительный номер, метраж.
Также закон обязывает застройщика осуществлять обязательные отчисления в компенсационный фонд, которые составляют 1,2 % от стоимости жилья. При этом средства дольщиков размещаются на специальных эскроу-счетах. Застройщик сможет получить средства со счёта только после сдачи дома в эксплуатацию.
На рынке строительства существуют незаконные схемы по привлечению денежных средств граждан для строительства жилых домов. Чтобы быть уверенным в надежности вложения денежных средств, необходимо инвестировать в недвижимость, только заключая договор долевого участия с застройщиком, который зарекомендовал себя с положительной стороны на рынке строительства.
– Вы упомянули эскроу-счета. Не могли бы вы объяснить, для чего создается такой счёт и помогает ли его создание сделать для покупателя сделку с недвижимостью более безопасной?
– Эскроу-счет — это специальный счет в банке, который открывается для расчётов между покупателем квартиры (участником долевого строительства) и застройщиком.
Участник долевого строительства вносит средства на данный счёт в качестве оплаты строящегося жилья. Если жильё приобретается в ипотеку, то вместо заёмщика деньги на него зачисляет банк, выдавший кредит на квартиру.
С этого момента ни участник долевого строительства, ни застройщик не могут распоряжаться деньгами.
Строительство дома застройщик осуществляет за счёт целевого кредита. Денежные средства он получает только после ввода здания в эксплуатацию и регистрации права собственности на квартиру хотя бы одним из участников.
По сути, эскроу-счета созданы именно для безопасности сделок с недвижимостью. При такой системе, если объект вдруг не будет достроен, гражданин в любом случае получит свои деньги, которые размещаются на эскроу-счёте.
– Многие задаются справедливым вопросом: повлияет ли на стоимость жилья открытие эскроу-счета?
– В любом случае увеличиваются расходы застройщика. Раньше он непосредственно брал деньги дольщиков и оплачивал ими ход строительства. Теперь застройщику эти деньги на определённых условиях даёт банк, по определённой процентной ставке, которая зависит от множества обстоятельств: от региона, в котором строится объект, до надежности по банковским меркам – как банк для себя оценивает данного застройщика и под какой процент он готов дать кредитные средства.
Скорее поднятие цен характеризуется общим повышением цен, например, на стройматериалы, бензин и другие расходы. Не все строительные компании имеют возможность строить дома за свой счёт, им приходится брать кредиты, и поэтому они связаны обслуживанием открытых новых счетов и процентами на банковские кредиты, которые с учетом объемов строительства оказываются солидными.
– Есть ли еще какие-то способы, которые помогают обезопасить для покупателя сделку по недвижимости?
– Действующее законодательство в области долевого строительства надежно защищает права участников долевого строительства. Тем не менее покупателю, чтобы быть максимально уверенным в том, что договор с застройщиком будет исполнен и он получит свою квартиру, необходимо при заключении договора помимо самой квартиры, места её расположения, планировки изучать и историю деятельности застройщика, а именно срок работы на рынке, количество введенных в эксплуатацию квадратных метров жилья, наличия просрочек в исполнении договоров, анализировать информацию о судебных спорах с участием компании застройщика, например, воспользовавшись онлайн-сервисом «Картотека арбитражных дел». В нём есть информация о делах, которые рассматривают арбитражные суды, она выгружается в режиме реального времени.
Если с застройщика десятки миллионов рублей взыскивают и уже есть решения судов об удовлетворении этих требований, я бы, конечно, побоялся доверять денежные средства, несмотря на все те безопасные схемы, которые сейчас существуют.
– Несколько лет назад в России было очень популярно долевое строительство. Однако из-за недобросовестных компаний было много «недостроев» и обманутых дольщиков, которые годами не могли въехать в купленное жилье. Существует ли в стране долевое участие в том виде, каким мы его знали несколько лет назад, или оно кардинально изменилось?
– Федеральный закон об участии в долевом строительстве был принят в декабре 2004 года. Данным законом были урегулированы отношения между застройщиком и участником долевого строительства, регламентированы обязательные условия договора.
Кроме того, для снижения рисков «недостроя» введен запрет на получение денег за квартиру до получения разрешительных документов на строительство и для исключения двойных продаж введена обязательная государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве.
В дальнейшем, с целью обеспечения еще большей защиты дольщиков от недобросовестных застройщиков в этот федеральный закон вносились изменения, которыми было чётко регламентировано содержание договора, введены специальные счета и определены цели использования денежных средств застройщиком. Приняты меры по открытости деятельности застройщика, а именно предусмотрена его обязанность размещать в единой информационной системе сведения об объекте строительства и ходе его строительства. Предусмотрена административная ответственность за такое неразмещение. Введена уголовная ответственность за привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства России об участии в долевом строительстве
Несмотря на все это в открытых источниках имеется информация о том, что на 1 апреля 2018 года в России насчитывалось 2 134 проблемных объекта.
Из-за ситуации с «обманутыми дольщиками» с октября 2017 года начал свою работу Фонд защиты прав граждан -участников долевого строительства. Он был образован в качестве механизма страхования долевого строительства при банкротстве девелоперов – с осени 2017 года застройщики были обязаны перечислять в него 1,2 % стоимости каждого договора участия в долевом строительстве.
21 декабря 2017 года правительство России по поручению президента России Владимира Путина утвердило план перехода от долевого строительства к проектному финансированию, при котором осуществляется жесткий контроль над средствами девелопера со стороны банка. По сути, банк финансирует расходы девелопера по согласованному бюджету проекта за вычетом собственных средств, а застройщик получает деньги дольщиков со счета эскроу только после ввода жилья в эксплуатацию.
В этой связи можно с уверенностью говорить о том, что на сегодняшний день долевое участие в строительстве для потребителя является надежным, максимально открытым и безопасным для вложения собственных средств.
– В чём преимущество «Псковжилстроя» перед другими компаниями в регионе?
– АО «Псковжилстрой» – одна из самых продолжительных компаний, работающих на рынке строительства жилья, многоквартирных домов в Псковской области. Мы имеем опыт создания объектов недвижимости, привлечения денежных средств и исполнения договоров. Наше преимущество, во-первых, это наличие большего ассортимента квартир на каждый кошелёк. Сейчас, например, компания строит 11 многоквартирных домов, но у нас также есть и проект по строительству индивидуальных жилых домов – коттеджей. Мы их строим за счёт собственных средств в Борисовичах – коттеджный поселок «Малая Родина».
При строительстве жилья мы стараемся, чтобы его качество было максимально на должном уровне, но в зависимости от того, какой это дом, соответственно, и варьируется его стоимость. Далеко не секрет, что можно снижать себестоимость строительства за счёт качества, многие так делают, и дома выходят дешевле. Но дешевый дом не значит качественный. Лучше несколько тысяч рублей за квадратный метр переплатить, чем потом мучиться. Всё-таки люди квартиру покупают не на год и не на два.
– Какое сейчас на рынке недвижимости идёт предпочтение в строительстве в плане высотности дома, количества подъездов? Ведь комфортное жильё – это когда в доме меньше подъездов, а в них меньше квартир.
– Безусловно, это так. Сейчас идёт тенденция к малоэтажному строительству, пять этажей фактически. Это прослеживается по тенденциям покупателей: малоэтажное строительство два-три подъезда пятиэтажного дома, в которых находятся по две-три квартиры на этаже.
Например, АО «Псковжилстрой» строит такие дома в жилом комплексе «Балтийская жемчужина» в Борисовичах. Там в настоящий момент введено в эксплуатацию три пятиэтажных дома, один из которых с мансардным этажом. А в этом году будут введены в эксплуатацию два таких дома. В таких домах большие планировки, так что они отлично подходят для семейной жизни.
Компания продолжает строить и многоэтажные дома. Например, два 9-этажных дома на улице Завеличенской: дома № 17 и 28.
Есть у нас проекты и на панельные 16-этажные дома. Их стоимость будет ниже других домов, которые мы строим, так как панельные дома по себестоимости дешевле.
– Не секрет, что застройщики предпочитают расплачиваться с субподрядными организациями не денежными средствами, а квартирами. Пользуетесь ли вы такой схемой? И могут ли субподрядчики полученные квартиры самостоятельно продавать?
– С целью ускорения строительства объекта и, как следствие, передачи участнику долевого строительства квартиры застройщики производят оплату по договорам путём передачи права на строящейся объект недвижимости. Законодательством России, в том числе регламентирующим отношения сторон в области долевого строительства, допускается уступка прав требований по договору участия в долевом строительстве после уплаты участником долевого строительства цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства.
Мы считаем, что в связи с введением проектного финансирования, когда застройщик осуществляет строительство за счёт кредитных средств банка, оплата обязательств застройщика за выполнение работ подрядным организациям квартами не имеет смысла.
– Что такое трейдинг квартир? Какие преимущества дает трейдинг, кроме экономии времени?
– Это покупка нового жилья за счет денежных средств, полученных от продажи предыдущей квартиры.
Одна из главных задач, которая ставится руководством АО «Псковжилстрой» перед своими сотрудниками, - это индивидуальный подход к каждому клиенту. Это касается не только менеджеров, работающих непосредственно с клиентами, но и всех сотрудников компании. Мы готовы оказать всестороннюю помощь в приобретении нового жилья. Это касается бесплатного бронирования предполагаемой к приобретению квартиры, сохранение её стоимости, поиска покупателя на квартиру, юридическое сопровождение сделки по купле-продаже квартиры.
– Страхуете ли вы сделки?
– Есть закон, который обязывает застройщиков, превлекающих денежные средства для долевого строительства, перечислять денежные средства в компенсационный фонд. В случае банкротства застройщика данные денежные средства будут использоваться для достройки и передачи объекта дольщикам.
Мы в соответствии с федеральным законодательством [Федеральный закон от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»] перечисляем отчисления в компенсационный фонд в размере 1,2 % от стоимости жилья.
– Какой допустимый срок просрочки исполнения договора? Получит ли покупатель в случае просрочки неустойки или скидку?
– Мы прилагаем все усилия для того, чтобы не нарушать сроков ввода домов в эксплуатацию и передачи объектов долевого строительства. Вместе с тем в 2020 году в России и в мире сложилась тяжелая эпидемиологическая обстановка, что в свою очередь значительно затрудняет исполнение обязательств застройщиком по сдаче объекта в эксплуатацию в согласованный сторонами срок.
В соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ участник долевого строительства имеет право на получение неустойки в случае нарушения сроков передачи объекта.
Нормативными актами правительства России введен мораторий на начисление процентов, подлежащих уплате участнику долевого строительства на определенный период, продлены разрешения на строительство определенных объектов на 12 месяцев.
Мы со своей стороны всегда с пониманием относимся к трудностям, возникающим у наших клиентов не только в период сложной эпидемиологической обстановки. Предоставляем им рассрочку либо отсрочку по уже заключенным договорам, никогда не взыскиваем штрафных санкций в случае нарушения сроков оплаты либо невозможности оплаты стоимости договора долевого участия.
– Часто жильцы обращают внимание на вопросы обустройства общедомовой территории (шлагбаум, лестницы, парковка). Чья это зона ответственности – застройщика или управляющей компании?
– Застройщик обязан построить жилой дом и обустроить места общего пользования в соответствии с проектной документацией. Содержание общедомового имущества, придомовой территории, дальнейшее её обустройство – зона ответственности управляющей организации.
На все работы, выполненные застройщиком в рамках строительства дома, имеется гарантия, в рамках которой застройщик несёт гарантийные обязательства.
Безусловно, должна быть обустроена территория, быть детская площадка и остальные необходимые для жильцов вещи. Мы стараемся соблюсти баланс между стоимостью строительства и наличием у людей возможность сходить с ребёнком погулять на детскую площадку. То место, где мы осуществляем строительство, – Борисовичи, оно только обустраивается.
Но у нас есть другие проекты, которые мы готовимся реализовывать, с созданием зон для отдыха, для занятия спортом. Я думаю, в ближайшей перспективе они будут реализованы. При реализации этих проектов речь будет идти не только о детских площадках, парках, но и о создании отдельной рекреационную зоны для отдыха людей.
