Что происходит с рынком недвижимости Пскова
На календаре март 2022 года, и у многих псковичей остро стоит вопрос, что сегодня делать с недвижимостью. Покупать или продавать? Давайте разбираться. Поможет нам в этом специалист по недвижимости Пскова Андрей Шубарцов.
Сладкое слово «ипотека»
Еще в начале года казалось, что, несмотря на высокие цены на квартиры, наступило лучшее время для решения жилищного вопроса. Государство финансирует несколько специальных программ, призванных помочь населению купить квартиру в новостройке. Застройщики выводят на рынок новые проекты, учитывающие потребности людей. Банки ищут любую возможность привлечь потенциальных клиентов, раздавая ипотеку направо и налево. Инструментов много – от низких процентных ставок до упрощенных требований к заемщикам и новых удобных сервисов, ускоряющих выход на сделку.
Следом за новостройками на рынке вторичной недвижимости также, наблюдался явный перегрев, скупались все объекты, даже со сложными документами и с не совсем адекватной ценой. Специалисты заговорили о приближающейся стагнации рынка.
Ажиотаж на рынке недвижимости
И тут картина кардинально изменилась. События на Украине привели к массированным западным санкциям, небывалому обвалу фондового рынка и прекращению торгов на Мосбирже, а также резкому скачку курса доллара. Для поддержания финансовой стабильности и с целью сбережения средств населения ЦБ экстренно с 28 февраля 2022 года установил размер ключевой ставки на рекордно высоком уровне - 20% годовых.
Как это повлияло на рынок недвижимости? Что мы видим на практике? Вот несколько стандартных ситуаций.
У одних граждан на руках есть одобрение банка на ипотеку под 9-10% годовых, срок которого заканчивается до конца текущего месяца. Если не успеют купить новое жилье, то в следующий раз банк одобрит кредит уже по ставке 20-22%. Мало кому интересны такие условия. Люди не могут найти оптимальный вариант, а времени остается предельно мало.
Другие отказываются от продажи своей однокомнатной квартиры и снимают объект из рекламы, несмотря на полученный аванс, потому что продавец встречной покупки, полистав сайты объявлений, поднял цену объекта сразу на 400 тысяч рублей и его 3-комнатная квартира стала недоступной. Бюджет не позволяет купить, а идти в банк за ипотекой уже поздно. В итоге развалились сразу 2 сделки и, значит, 2 семьи не смогли решить свои задачи.
Третьи, имея на руках свободные деньги, пытаются срочно купить квартиру, чтобы сохранить свои кровные от девальвации и заработать на сдаче квартиры в наём. Но не каждая квартира подойдет для этих целей. Важна локация, транспортная доступность, планировка, наличие мебели и техники и т. д. А выбор объектов невелик. Практически весь прошлый год количество квартир, выставленных в Пскове на продажу, падало и только в январе-феврале 2022 года, по оценкам Сбербанка, выросло суммарно за 2 месяца на 17,6%. Кстати, медианная цена квадратного метра по квартирам, выставленным на продажу на вторичном рынке Пскова в феврале, также снизилась на 3,7% впервые за много месяцев. Посмотрим, что будет дальше, но, скорее всего, уже можно осторожно говорить о первых признаках начала охлаждения рынка.
Что ждать от рынка недвижимости в ближайшем будущем? Что будет с ценами на недвижимость? Как много объектов увидим в продаже? Предсказать невозможно, но попробуем сформулировать доводы за тот или другой сценарий развития событий.
Почему цены могут вырасти?
Как и в прежние кризисные времена 2008 и 2014 годов, существенная часть граждан, опасаясь инфляции, будет стремиться припарковать свободные денежные средства в главный, по их мнению, актив – в недвижимость. Это вообще одно из любимых занятий россиян – в тяжелые времена покупать доллары, автомобили, квартиры и прочее. Действительно, такой фактор спроса есть, хотя считать покупку квартиры инвестицией – ошибочное суждение. Хотя бы потому, что, несмотря на номинальный рост цен на квартиры на протяжении более 20 лет, продуктовая инфляция в стране за эти годы гораздо выше инфляции в недвижимости. Но для россиян недвижимость – это святое.
За рост цен будут голосовать застройщики. Объяснять будут по-прежнему ростом цен на стройматериалы, ростом фонда оплаты труда из-за нехватки рабочей силы из азиатских республик, а также увеличением затрат на освоение новых земельных участков под стройки – остаются самые «тяжелые» участки, откуда надо выносить производства, проводить рекультивацию, тащить все коммуникации и строить дороги.
Банки тоже не хотят снижения цен на квартиры. Они набрали в залоги огромное количество квадратных метров и часто под минимальный или вообще нулевой первоначальный взнос. Возможна ситуация, когда продажа с дисконтом залоговой квартиры, в случае необходимости, не позволит даже полностью закрыть не только просроченные проценты, но и тело кредита. Банки будут и далее предлагать новые ипотечные программы и различные скидки, чтобы рос спрос на ипотеку, который потянет рост цен или хотя бы не даст им упасть.
Будут ли цены падать?
Первое, что напрямую повлияет на снижение спроса граждан на покупку квартир, – это доходы населения, которые будут неизбежно падать вместе со всей экономикой. Люди не понимают, хватит ли им денег на продукты питания и базовые потребности. Как долго это продлится - сегодня не скажет никто. И эти настроения отрицательно влияют на спрос на покупку жилья.
Безусловно сильное влияние на рынок окажет повышение ключевой ставки ЦБ и последовавшее за этим увеличение ставок по ипотеке во всех банках. Причем ситуация меняется ежедневно – растут процентные ставки, увеличивается минимальный первоначальный взнос. Смотреть информацию на сайтах банков стало бессмысленно, т. к. многие из них даже не успевают отражать соответствующие изменения. По заверениям правительства, ипотечные программы с господдержкой сохранят, но ставки по некоторым из них тоже увеличатся. Люди пересчитают свои бюджеты, и многие откажутся от приобретения нового жилья. Например, при покупке обычной 2-комнатной квартиры на вторичном рынке Пскова стоимостью 4,5 млн рублей, первоначальном взносе 20%, сроке кредита 20 лет и ставке 20,1% ежемесячный платеж по кредиту составит чуть более 61 тыс. рублей. Это серьезная нагрузка на семью.
Кроме того, высокая ставка ЦБ привела к росту депозитных ставок банков. Коммерческие банки после массового снятия наличных населением в конце февраля очень заинтересованы в пополнении своих ресурсов и уже принимают рубли по максимальным ставкам 20-25% годовых. Скоро появятся депозиты даже в юанях. Конечно, некоторые граждане, которые ранее планировали покупать недвижимость, понесут свои деньги на банковские счета.
Скорее всего, скоро полностью исчезнут так называемые инвесторы, которые ранее покупали новостройки по низким ценам у застройщика на стадии котлована, а потом перепродавали свои права по более высоким ценам на момент готовности дома к сдаче официальной комиссии. Это тоже немного охладит спрос.
На уровень цен окажет влияние появление на рынке ипотечных квартир, находящихся в залоге у банков, по которым физические лица не смогут производить гашение кредитов из-за сложных жизненных обстоятельств, связанных с полной потерей работы или с существенным снижением доходов. Некоторые предприниматели начнут продавать не единственное жилье для того, чтобы поддержать свою компанию деньгами или чтобы погасить кредит на бизнес перед банком.
Стоит ли сейчас покупать или продавать квартиру?
Прежде всего прошу не рассматривать мои комментарии как финансовую или любую другую рекомендацию. Это просто точка зрения специалиста рынка недвижимости. Решать только вам.
Первое, что надо сделать в сегодняшней сложной ситуации, – это не поддаваться панике, постараться успокоиться и перестать слепо копировать то, что делают другие. Например, если кто-то из ваших знакомых побежал покупать доллары в банковский обменный пункт, то это не значит, что и вам нужно это делать. Скорее всего поезд уже ушел и вы только потеряете часть своих денег на обратном обмене, когда вам потребуются рубли.
Ответ на вопрос, что делать с недвижимостью, зависит от ваших планов. Ведь никто не станет покупать или продавать недвижимость, не имея четкой и ясной цели. Вот вы продали свою квартиру по отличной цене, а что дальше? Куда вы направите денежные средства? Если вы еще не решили или у вас нет явной потребности, то не продавайте квартиру. Может быть, у вас есть крупный кредит в банке, а перспективы с работой весьма туманные, то в текущей ситуации хорошим решением станет гашение всех долгов. И не забываем про создание финансовой подушки минимум на 3-6 месяцев.
Всегда, даже в самые сложные времена, у людей оставались потребности купить или продать жилье. Это обычные житейские истории. Вот у вас произошло прибавление в семействе и нужно срочно поменять доставшуюся в наследство от бабушки квартиру на двухкомнатную и желательно в том же районе, т. к. вас он полностью устраивает. Даже если потребуется ипотека, то скорее всего, с учетом продажи старой квартиры, сумма потребуется небольшая. И не нужно ждать лучших времен. Это ваша жизнь и жизнь вашей семьи.
Или наоборот, семья после 7 лет брака распалась и нужно разъехаться – маму с ребенком переселить в готовую 2-комнатную квартиру, а папа заберет оставшуюся часть денег, которую направит на первоначальный взнос по ипотеке на свою новую квартиру. Если выбрать новостройку, то можно подобрать неплохую ипотечную программу. В этой ситуации, когда некуда деваться, главное – постараться отставить обиды в сторону и выстроить диалог.
Что нас ждет дальше?
Трудно прогнозировать ситуацию с рынком недвижимости, как и во всей экономике. Состояние дел сегодня сильно отличается от предыдущих кризисов. Но начиная с апреля на ближайшие несколько месяцев стоит ожидать затяжной стагнации рынка и некоторой коррекции цен. Насколько глубокой - не берусь судить, но потенциала для заметного роста тоже не вижу. Пострадают в первую очередь обычные граждане, которым будет трудно без участия специалистов выстроить альтернативные цепочки сделок.
