Коммунальные игры в вопросах и ответах

Наша главная беда – отсутствие доверия к государству. К этому нас приучила история страны. В связи с этим недавняя законодательная инициатива Общественной палаты о создании Регионального оператора, который будет контролировать капитальный ремонт жилья, и все эмоции вокруг принятия этого решения - лишнее тому подтверждение. С другой стороны попытка властей нащупать тропу в вязкой трясине ЖКХ – это все-таки шанс решить застарелые проблемы в отрасли, которые сами собой никуда не денутся. Тем не менее, неприятные вопросы тут остаются, и наш корреспондент адресовал их заместителю генерального директора по развитию ОАО "Псковские коммунальные системы" Сергею Корсакову, принимавшему активное участие в создании региональной системы капитального ремонта.

Почем квадратный метр?

- Сергей Александрович, когда была озвучена стоимость капитального ремонта 1 кв. метра, то граждане возмутились – дорого. Откуда взялась эта цифра – 7 рублей 22 копейки, и - главное - почему в каждом городе она разная?
 

- Небольшое уточнение, не 7 рублей 22 копейки, а 7,30. Таков Федеральный стандарт стоимости капитального ремонта жилого помещения на 1 кв. метр общей площади жилья в месяц. Он установлен для нашего региона специальным постановлением Правительства Российской Федерации (от 21.02.13 №146) на следующий год. Для Санкт-Петербурга этот показатель составляет 8,2 руб.

– Во время депутатских слушаний по этому щекотливому вопросу была озвучена цифра для Петербурга 2 рубля. Почему такая разница и от чего она зависит?

- Что может себе позволить бюджет Питера, то не может позволить Псковская область, потому что величина взноса на капитальный ремонт напрямую зависит от возможностей регионального бюджета. Другими словами, там посчитали возможным доплачивать до установленного правительством стандарта от себя 6 рублей. Но это не означает, что 7,3 рубля для нашей области цифра окончательная. После оценки состояния общего имущества всех многоквартирных домов, находящихся на территории региона, минимальный размер взноса на капитальный ремонт будет установлен с учетом его доступности для граждан - собственников помещений в многоквартирных домах. Закон о капитальном ремонте также предусматривает применение мер финансовой поддержки, которая может быть предоставлена товариществам собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативам, управляющим организациям, региональным операторам за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета. Добавлю, что вопрос этот не простой. Не далее как на следующей неделе в Казани состоится всероссийский семинар, где будут рассмотрены все тонкости этого процесса. Ваш покорный слуга тоже примет в нем участие. Вернусь со свежими новостями и готов буду поделиться подробностями.

- Но дома-то разные! Они отличаются по архитектуре, возрасту, степени износа. Этот фактор будет учитываться?

- Конечно. Дифференциация минимального размера взноса по муниципальным образованиям и по типам многоквартирных домов допускается. Но вот вам любопытный момент: сначала эксперты Минрегионразвития соотнесли региональный федеральный стандарт с величиной потребных затрат на капитальный ремонт и получили коэффициент несоответствия возможностей потребностям. Затем для всех качественных категорий жилых зданий с помощью этого коэффициента они откорректировали потребные месячные накопления на их капитальный ремонт. Другими словами, дифференцировали федеральный стандарт для различных типов жилищного фонда региона. Расчеты показали очень интересные результаты. Так, оказалось, собственники квартир, живущие в зданиях повышенной комфортности, недоплачивают до исчисленных для них дифференцированных федеральных стандартов примерно 20%.

При этом те, кто проживает в шлакоблочных зданиях (типа, "народная стройка"), смешанных и деревянных зданиях переплачивают против соответствующих федеральных стандартов от 20% до 30%.Таким образом, владельцы низкокачественного жилья, в том числе и ветхого, в существенной доле субсидируют проведение плановых капитальных ремонтов высококачественной недвижимости. Поэтому большинство регионов пошло по пути установления единого в регионе минимального взноса на капитальный ремонт.

Деньги назад!

- Жизнь непредсказуема, и может случиться так, что человек, прожив в своей квартире энное количество лет и все это время исправно платя за будущий капитальный ремонт, потом по семейным обстоятельствам квартиру продал и уехал в другое место. Как быть в этом случае, имеет ли он право потребовать свои деньги назад?

- Жилищным законодательством определено, что собственники сами вправе выбрать способ формирования фонда капитального ремонта. Деньги могут быть аккумулированы на специальном счете или на счете регионального оператора. При этом собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат права на денежные средства, находящиеся на специальном счете, предназначенном для перечисления средств на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и открытом в кредитной организации (ст. 36.1). Если вы продаете квартиру, то покупателю переходит и ваш счет. Покупая жилье в другом месте, вы также обретаете право на средства, отложенные продавцом на предстоящий ремонт дома – все по справедливости.

- Значит, собственник помещения в многоквартирном доме не может потребовать выделения своей доли денежных средств, находящихся на специальном счете?

- Вы поняли меня правильно. Что же касается собственников помещений, формирующих фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, то, согласно статьи 158 ЖК РФ, обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит и обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома. В том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.

- Не превратится ли создание регионального оператора входом в новую унифицированную форму крепостного права, когда без его разрешения гражданин не сможет ни продать свою квартиру, ни заложить, ни подарить?

- Региональный оператор не рабовладелец. Мы вправе распоряжаться своей собственностью в соответствии с нормами Гражданского Кодекса РФ. Не лишает его такого права и закон о капремонте.

Великая сила пиара

- Представим себе такую коллизию: копим мы деньги, копим, а потом – раз – и очередной социальный катаклизм. Россия от этого не застрахована. Кто может дать гарантию сохранности этим средствам?

- По поводу гарантий вопрос не ко мне. Но ваши опасения, как и опасения, рядовых собственников жилья, я разделяю.

- Давайте поговорим о более конкретных вещах… Что, например, мы называем капитальным ремонтом?

- Согласно закону, капитальный ремонт зданий - это замена или восстановление отдельных частей или целых конструкций и инженерно-технического оборудования зданий в связи с их физическим износом и разрушением, а также устранение, в необходимых случаях, последствий функционального (морального) износа конструкций и проведения работ по повышению уровня внутреннего благоустройства. То есть - проведение модернизации зданий. При капитальном ремонте ликвидируется физический (частично) и функциональный (частично или полностью) износ зданий.

- Сергей Александрович, закон о региональном операторе вначале был принят в штыки даже народными избранниками. Вы тоже являетесь депутатом Собрания сельского поселения "Завеличенская волость". Скажите: на ваш взгляд, может быть, они были как-то задеты или ущемлены новой инициативой?

- Как народный избранник, не имеющий уютного домика на берегу реки или озера, отвечаю: понятия не имею. Понятия не имею, как те, кто владеет недвижимостью повышенной комфортности (замки, особняки, коттеджи и т.д.) относятся к закону о капитальном ремонте. Между тем у меня есть сильное подозрение, что им как-то фиолетово проблемы людей, живущих в многоквартирных домах. Но возможность лишний раз попиариться по этому поводу кое-кто не упустил.

Беседу вел Кирилл Азаров