Новости рынка недвижимости по итогам апреля

Псковское агентство информации продолжает наблюдать за ситуацией на рынке недвижимости. Сегодня в продолжении цикла аналитических статей о тенденциях в этом сегменте экономики партнер компании «AVI.GROUP. Центр недвижимости» Андрей Шубарцов рассказывает, как изменилась ситуация на рынке недвижимости за прошедший месяц.

До завершения апреля осталось всего два дня. После настоящего аншлага на рынке недвижимости в феврале-марте 2022 года многие специалисты прогнозировали в ближайшие два месяца резкое снижение количества сделок на 50-70%. В апреле практически так и случилось. Значительно упало даже количество звонков по объектам, размещенным в рекламу. Покупатели уже не соглашаются на первоначальную цену, а уверенно требуют скидки на выбираемые объекты. Банки тоже заговорили об отсутствии стабильного потока заявок на ипотеку, особенно на вторичное жилье (банк ВТБ заявил о снижении в 8 раз по сравнению с апрелем прошлого года). Некоторые банки практически остановили ипотечное кредитование. Итоги месяца еще не подведены, но некоторые горячие новости рынка недвижимости позволяют более оптимистично смотреть на развитие ситуации.

Семейная и льготная ипотека

25 апреля президент Владимир Путин провел совещание по экономическим вопросам с участием членов правительства и главы Центробанка, на котором, среди прочего, говорилось о необходимости сохранения программ льготного ипотечного кредитования и увеличения объема федеральных средств на эти цели (по информации вице-премьера Марата Хуснуллина, это порядка 200 млрд рублей в год). В первую очередь ставка будет делаться на семейную ипотеку. Правительство ожидает роста по ней в разы, хотя повторить прошлогодние рекорды будет трудно.

Важнейшим предложением Путина, которое может сильно оживить спрос и динамику выдачи ипотеки, стало поручение снизить ставку по льготной ипотеке, которую недавно и так уменьшили до 12% годовых, теперь до 9% и продлить программу до конца текущего года (ранее крайний срок был установлен до 1 июля).

В ближайшие 2-3 недели станет понятно, достаточно ли этих изменений. В частности, вызывает опасение, что тормозом для продаж новостроек может стать запредельно высокий уровень ставок по ипотеке на вторичное жилье. Не секрет, что очень часто в качестве первоначального взноса по ипотеке на новостройку используются деньги от продажи старой недвижимости. В текущей ситуации возникла проблема – заявок на ипотеку на готовое жилье у банков практически нет. Если ничего не изменится, правительство, со слов Хуснуллина в интервью телеканалу РБК, будет готово распространить меры поддержки ипотечного кредитования на вторичный рынок. Это особенно важно для тех регионов, в которых слабо развивается строительство нового жилья. Например, в СЗФО это Мурманская область. Там рынок может замереть полностью.

Хорошим поводом для дальнейшего снижения ставок по ипотеке может стать и ожидаемое снижение ключевой ставки ЦБ до уровня 14-15% на заседании в пятницу, 29 апреля. А к концу года, возможно, и 10% снова увидим?

Сельская ипотека

Россельхозбанк с 22 апреля получил долгожданные субсидии от правительства и возобновил прием заявок на сельскую ипотеку. По-прежнему ставка составляет привлекательные 3% годовых, но появились новые ограничения. Теперь весь фокус внимания полностью переключен на индивидуальное жилое строительство (ИЖС) и покупку готового загородного дома с участком. В Псковской области максимальная сумма кредита составляет 3,0 млн рублей (кстати, почему бы не 6 млн, как на квартиры?). При этом, в случае приобретения дома у частного лица, объект недвижимости должен быть не старше 5 лет, а в случае покупки у застройщика – не старше 3 лет. Теперь не учитывается газификация дома, но появляется новое обязательное требование – необходима постоянная регистрация в приобретаемом доме, которую нужно затем регулярно подтверждать.

Это очень хорошая новость потому, что у населения есть реальная потребность в дешевой ипотеке на селе. По информации Росстата, начиная с 2015 года весь рост объема ввода жилья в эксплуатацию в стране обеспечен как раз ростом объема ИЖС. Парадокс – государство стимулирует спрос на многоквартирное жилье, а растет ввод ИЖС.

Потребность в кредитовании на цели ИЖС подтверждает и Сбербанк. Так, по данным банка, в первом квартале 2022 года объем выдачи ипотечных кредитов на строительство индивидуальных домов увеличился в 5 раз по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составил 9,6 млрд рублей в целом по стране. И этот уровень явно не предел для Сбербанка.

Кто первый?

Было очень интересно, какой из банков России первым начнет выдавать льготную ипотеку под новую ставку 9%? И вот 27 апреля банк ВТБ на своем сайте объявил, что принимает заявки на ипотеку с господдержкой на новых условиях – ставка 8,7% годовых при условии использования сервисов электронной регистрации и безопасных расчетов. Это уже вполне рабочий уровень. Первые кредиты на новых условиях банк начнет выдавать с даты вступления в силу соответствующего постановления правительства. К сожалению, ставка по готовому жилью, сниженная 2 недели назад, пока еще 16,9%. Скоро увидим снижение?

Аналогичное решение принял банк «Открытие», но пока на сайте висит старое предложение – 11,5% годовых на ипотеку с господдержкой. Новая ставка будет 8,5% при первоначальном взносе от 30%. Оба банка представлены в нашем городе и ждут заявки псковичей. Замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин сообщил, что льготную ипотеку на новостройки по сниженной ставке 9% годовых планируют запустить уже 1 мая.

Из значимых новостей нужно еще отметить, что Сбербанк запустил возможность приобрести в ипотеку квартиру в многоквартирном доме на вторичном рынке, находящуюся в залоге у другого банка. Первоначальный взнос должен быть достаточен для погашения обязательств продавца перед первичным банком. Первичный банк, конечно, должен предоставить согласие на операцию. Непосредственно у продавца не должно быть просрочки по кредиту в первичном банке. Это сильно упрощает продажу залоговых квартир в случае необходимости. Раньше для этих целей приходилось, например, действовать через подписание предварительного договора с использованием задатка для гашения кредитной задолженности. Это было более рискованное мероприятие.

Лайфхак

Не забывайте, что после покупки новой квартиры вы можете получить налоговый вычет в размере 13% от стоимости недвижимости и выплаченных процентов по ипотеке. Это может быть очень приличная сумма, которую вы сможете при желании потратить, например, на ремонт квартиры или покупку мебели.

Максимальная сумма для расчета имущественного вычета по квартире составляет 2 млн рублей независимо от стоимости недвижимости, а по процентам по ипотеке – 3 млн рублей. Соответственно, за покупку квартиры можно вернуть до 260 тыс. рублей, по ипотечным процентам – до 390 тыс. рублей. Причем так как проценты по ипотеке выплачиваются банку на протяжении многих лет, то вся сумма вычета так же может выплачиваться ежегодно частями. Таким образом, максимально можно вернуть от государства 650 тыс. рублей.

Надо помнить, что налоговый вычет можно получить только если вы работаете официально, получаете зарплату и бухгалтерия перечисляет за вас подоходный налог 13%.